General contractor vs subcontractor

Maikling sagot

Kung nagpaplano ka ng bagong build, home addition, structural repair, o malaking renovation, kadalasan ay kukuha ka ng general contractor. Ang general contractor ang pangunahing kumpanyang nagbabantay sa trabaho, nag-aayos ng iskedyul, tumutulong sa pagkuha ng mga permit at inspections kung kinakailangan, at kumukuha ng mga subcontractor para sa mga specialized na trabaho.

Ang subcontractor ay isang specialist na inuupahan para gawin ang isang bahagi ng trabaho. Karaniwang subcontractor ay mga electrician, plumber, HVAC installer, roofer, drywall crew, painter, foundation crew, at tile setter. Sa maraming proyekto, maaaring hindi mo na kailangang tuwirang kunin ang mga trade specialist na iyon dahil ang general contractor ang bahala sa kanila.

Ang simpleng bersyon nito: ang general contractor ang nagpapatakbo ng proyekto, at ang mga subcontractor ang gumagawa ng mga partikular na bahagi nito. Hindi ibig sabihin nito na bawat general contractor ay wala nang sariling self-perform, o na bawat subcontractor ay gagana lang sa ilalim ng general contractor. May ilang general contractor na gumagawa rin ng bahagi ng trabaho gamit ang sarili nilang crew, at may ilang subcontractor na tumatanggap din ng direct na trabaho mula sa mga homeowner. Pero sa karamihan ng malalaking residential projects, ang general contractor ang pangunahing puntahan.

Ano ang kahulugan nito para sa iyo bilang homeowner

Para sa isang homeowner, mahalaga ang pagkakaiba dahil nakakaapekto ito sa kung sino ang kausap mo, kung sino ang may responsibilidad sa pag-coordinate, at kung paano nalulutas ang mga problema. Kung malaki ang proyekto o maraming gumagalaw na bahagi, ang pagkuha ng iisang kwalipikadong general contractor ay puwedeng gawing mas simple ang proseso. Sa halip na tumawag ng limang beses o sampung magkakahiwalay na trade, isang pangunahing kumpanya ang hahawak ng timing, pagkakasunod-sunod ng trabaho, mga materyales, mga isyu sa site, at komunikasyon.

Lalo itong nakatutulong sa mga addition, whole-home renovations, structural work, garage conversions, malalaking kitchen remodel, at mga custom home. Madalas, ang mga trabahong ito ay nangangailangan ng mga permit, inspections, scheduling sa pagitan ng mga trade, at maingat na pagpaplano para hindi maantala ng isang bahagi ng proyekto ang isa pa. Ang isang mahusay na general contractor ay hindi lang naghahanap ng mga worker. I-oorganisahin nila ang buong build para magkasya ang mga piraso.

Kung ikaw mismo ang kukuha ng hiwa-hiwalay na subcontractor, puwede kang makatipid sa ilang pagkakataon, pero mas marami ka ring responsibilidad. Baka kailangan mong i-coordinate kung sino ang mauuna, sino ang susunod, sino ang aayus sa pinsalang dulot ng ibang trade, at ano ang mangyayari kapag hindi dumating sa oras ang isang crew. Kapag may alitan, puwedeng sisihin ng bawat trade ang ibang bahagi ng trabaho. Nakaka-stress ito, lalo na kung wala kang experience sa construction.

• Karaniwan, mas bagay ang general contractor para sa mga proyektong maraming kasamang trade.
• Kadalasan, mas bagay ang subcontractor para sa isang nakatuong trabaho, tulad ng pagpapalit ng bubong o muling pag-wire ng bahagi ng bahay.
• Mas nagiging mahalaga ang pag-coordinate habang lumalaki ang proyekto.
• Kung ikaw ang kukuha ng mga trade, puwede kang magkaroon ng mas maraming kontrol, pero mas mataas din ang risk at mas marami ring trabaho.
• Anuman ang piliin mo, pumili ng mga lisensyado, bonded, at insured na pros at i-verify ang kanilang credentials bago pumirma.

Paano ito gumagana sa praktika

Halimbawa, nagtatayo ka ng addition. Maaaring kasama sa proyekto ang site prep, foundation work, framing, roofing, windows, insulation, electrical, plumbing, HVAC, drywall, flooring, painting, at finish carpentry. Maraming magkakaibang trade ito, at kailangang mangyari sa tamang pagkakasunod-sunod. Hindi puwedeng tapusin ng electrician bago maging handa ang framing. Hindi puwedeng umakyat ang drywall bago ma-inspect ang rough plumbing at rough electrical. Baka kailangan ding maghintay ang flooring hanggang maging stable ang moisture level sa loob.

Sa ganitong sitwasyon, karaniwang gumagawa ang general contractor ng plano, iniiskedyul ang trabaho, nakikipag-ugnayan sa mga crew, sinusubaybayan ang mga materyales, at pinananatiling umaandar ang proyekto. Puwede ring tumulong ang general contractor sa pag-coordinate ng permits, inspections, at change orders, depende sa kontrata at mga lokal na patakaran. Pagkatapos, papasok ang mga subcontractor sa tamang stage para gawin ang kani-kanilang bahagi.

Ngayon, isipin naman ang mas maliit na trabaho, tulad ng pagpapalit ng isang electrical panel o pag-aayos ng tagas sa bubong. Sa ilang pagkakataon, puwedeng kumuha ang homeowner ng lisensyadong subcontractor nang direkta kung ang trade na iyon lang ang kailangan. Pero kapag lumawak ang proyekto sa structural changes, layout changes, maraming trade, o trabahong mabigat sa permit, maraming homeowner ang mas gusto ang general contractor dahil iisang kumpanya ang namamahala sa buong larawan.

Dito rin pumapasok ang komunikasyon. Kung mabubuksan ang isang pader at may makita na nakatagong pinsala, sino ang magpapaliwanag ng mga opsyon mo? Sino ang mag-a-update ng presyo kapag nagbago ang saklaw? Sino ang magpapatunay ng susunod na inspection? Sa mas malaking trabaho, karaniwang ang general contractor ang bahala. Ang isang malakas na general contractor ay puwedeng magpaliwanag ng mas komplikadong proyekto sa mas madaling paraan, pero kailangan pa rin ng malinaw na kontrata at malinaw na inaasahan.

Sino ang responsable sa ano

Minsan, inaakalang personal na ginagampanan ng homeowner ang general contractor ang bawat bahagi ng trabaho. Karaniwan, hindi iyon ang nangyayari. Madalas, ang general contractor ang responsable sa project management, pangangasiwa, at pagkuha ng tamang specialty trades. May ilan din na may sariling in-house crews para sa demolition, framing, carpentry, o finishing work. Nag-iiba ang eksaktong setup kada kumpanya.

Ang mga subcontractor ay responsable sa paggawa ng kanilang trade work ayon sa kontrata, mga kinakailangan sa code, mga tagubilin ng manufacturer, at sa mga approved plans kung naaangkop. Ang electrician ang humahawak ng electrical work. Ang plumber ang humahawak ng plumbing. Ang concrete crew ang humahawak ng concrete. Dapat na maayos na lisensyado ang bawat trade kung kinakailangan sa estadong iyon o sa lokalidad na iyon.

• General contractor: pangkalahatang pag-coordinate, iskedyul, pangangasiwa sa site, komunikasyon sa proyekto, at kadalasan pati na rin pag-coordinate ng permit at inspection.
• Subcontractor: isang specialty trade o gawain, na natatapos sa loob ng mas malaking iskedyul ng proyekto.
• Homeowner: pagpili ng kumpanya, pagsusuri ng kontrata, pag-confirm sa saklaw, pag-verify ng credentials, at pag-apruba ng mga pagbabago nang nakasulat.
• Inspector o local building department: nire-review ang trabaho para sa pagsunod sa code kung may mga permit na kinakailangan.

Puwedeng magbago ang responsibilidad depende sa kontrata. Kaya napakahalaga ng nakasulat na kasunduan. Basahin kung sino ang humahawak sa mga permit, cleanup, mga materyales, pag-alis ng debris, mga pagbabago, warranties, at mga pinsala kapag may mali. Huwag ipagpalagay. Humingi ng sagot nang nakasulat.

Ano ang dapat bantayan bago ka kumuha ng kahit sino

Ang pinakamalaking pagkakamali ng maraming homeowner ay nakatutok lang sa pinakamababang presyo. Ang mababang numero ay puwedeng magtago ng nawawalang saklaw ng trabaho, mahinang supervision, hindi sapat na insurance coverage, o trabahong galing sa walang lisensyang manggagawa. Para sa major residential work, mas ligtas na ihambing ang saklaw, komunikasyon, licensing, insurance, references, at terms ng pagbabayad—hindi lang ang kabuuang presyo.

Alamin kung licensed ba ang kumpanya para sa uri ng trabahong ginagawa sa area mo. Humingi ng patunay ng general liability insurance at workers' compensation coverage kung kinakailangan. Kung may bond na applicable, humingi din ng impormasyon tungkol sa bond. Pagkatapos, i-verify ang impormasyon mismo sa state o local licensing system mo at sa insurer kung posible. Huwag umasa lang sa verbal na pahayag.

Maganda rin na tanungin kung sino talaga ang nasa property mo. Gagamit ba ang general contractor ng mga empleyado, subcontractors, o pareho? Sino ang nagsu-supervise araw-araw? Paano ka makakatanggap ng mga update? Kung may problema, sino ang pangunahing contact mo? Simple lang ang mga tanong na ito, pero nakakatulong itong maiwasan ang pagkalito sa bandang huli.

• Kumuha ng detalyadong nakasulat na scope of work.
• I-confirm kung sino ang kumukuha ng mga permit kapag kinakailangan ang mga ito.
• I-verify ang lisensya, bond, at insurance bago pumirma.
• Tinanong kung sino ang nagsu-supervise ng mga subcontractor sa site.
• Siguraduhing nakasulat at may presyo ang mga change order bago magsimula ang karagdagang trabaho hangga't maaari.
• Mag-ingat kung may gustong makuha ang isang tao ng sobrang laki na upfront payment.
• Huwag hayaang pilitin ka ng kahit sinuman na laktawan ang mga permit o inspections.

Pagkakaiba ng gastos sa pagitan ng general contractor at subcontractors

Walang iisang pambansang tuntunin para sa gastos dahil iba-iba ang bawat bahay, rehiyon, disenyo, at mga kinakailangan sa permit. Sa pangkalahatan, mas mataas ang magagastos kapag kumuha ng general contractor kaysa kumuha ng isang trade nang direkta dahil ang general contractor ang namamahala sa proyekto, may overhead, ini-coordinate ang iskedyul, at kumukuha ng mas malawak na responsibilidad. Pero sa mas malalaking trabaho, ang dagdag na management na iyon ay puwedeng makapagtipid sa ibang paraan—sa pamamagitan ng pagbabawas ng mga pagkaantala, rework, at pagtuturuan sa pagitan ng mga trade.

Para sa mga homeowner, ang mas magandang tanong ay hindi lang, “Sino ang mas mura?” Ito ay, “Aling setup ang bagay sa laki at pagiging komplikado ng proyekto ko?” Para sa isang repair na isang trade lang, puwedeng sapat na kumuha nang direkta ng lisensyadong specialist. Para sa remodel o build na maraming trade, kadalasan sulit na magbayad para sa may karanasang project management.

Ang mga numerong iyon ay malawak na pambansang pagtatantya, hindi mga quote o garantiya. Ang tunay na presyo ay nakadepende sa mga plano, square footage, mga materyales, kondisyon ng structure, labor market, permit fees, at kung saan ka nakatira. Palaging kumuha ng nakasulat na pagtatantya mula sa mga lisensyado, bonded, at insured na professionals at ihambing ang scope item by item.

Mag-match sa tamang uri ng contractor

Kung ang proyekto mo ay may kasamang ilang trade o malaking trabaho, ang magsimula sa isang kwalipikadong general contractor ay karaniwang ang pinakamadaling daan. Ang Mainstay Builders ay isang libreng matching service para sa mga homeowner sa U.S. Tinutulungan ka naming i-connect sa mga lisensyadong, bonded, at insured na general contractor para sa mga bagong bahay, addition, structural work, at major renovations.

Ibig sabihin nito, hindi mo dapat kunin ang unang kumpanyang makakausap mo. Ibig sabihin, puwede kang magsimula sa mga contractor na tumutugma sa uri ng trabaho ng proyekto mo, tapos magtanong, repasuhin ang karanasan, ihambing ang mga nakasulat na pagtatantya, at piliin ang kumpanyang sa tingin mo ay tugma sa goals at budget mo. Nananatili ka sa kontrol. Ikaw ang magpapasya kung sino ang kukuha.

Maraming homeowner ang gusto ng malinaw na komunikasyon, lalo na kapag magastos o nakaka-stress ang proyekto. Mahalaga ito. Ang magandang match ay hindi lang tungkol sa presyo. Tungkol din ito sa fit, licensing, insurance, pagiging responsive, at kung kaya ba ng contractor na ipaliwanag ang proseso sa paraang naiintindihan mo. Bago ka pumirma sa kahit ano, i-verify ang credentials, maingat na basahin ang kontrata, at siguraduhing malinaw ang scope.