Nhận biết lừa đảo của nhà thầu và các dấu hiệu cảnh báo

Trả lời ngắn gọn

Phần lớn các vụ lừa đảo nhà thầu thường theo vài kiểu mẫu quen thuộc. Có người đòi một khoản thanh toán lớn ngay từ đầu, từ chối cung cấp hợp đồng bằng văn bản rõ ràng, gây áp lực để bạn quyết định ngay hôm nay, nói rằng không cần xin giấy phép, hoặc không thể chứng minh một cách rõ ràng rằng họ có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm. Một dấu hiệu cảnh báo phổ biến khác là báo giá thấp hơn rất nhiều so với những người khác. Đôi khi điều đó có nghĩa là nhà thầu định cắt góc, dùng vật liệu rẻ tiền, chất thêm các khoản phí phát sinh sau, hoặc biến mất sau khi đã lấy tiền đặt cọc.

Quy trình an toàn hơn thì đơn giản. Hãy được ghép nối với nhiều hơn một nhà thầu tổng quát có giấy phép, so sánh các báo giá bằng văn bản theo từng dòng, kiểm tra tình trạng giấy phép với cơ quan quản lý ở bang hoặc địa phương của bạn, xác nhận thông tin bảo hiểm và bảo lãnh, hỏi rõ ai sẽ là người trực tiếp có mặt tại công trường, và không bao giờ ký hợp đồng mơ hồ. Mainstay Builders là dịch vụ ghép nối miễn phí. Chúng tôi kết nối chủ nhà với nhà thầu, nhưng bạn luôn cần tự kiểm tra giấy tờ và tự chọn nhà chuyên nghiệp có giấy phép của mình.

Vì sao điều này quan trọng với dự án của bạn

Lừa đảo không chỉ xảy ra với những công trình quá lớn. Nó có thể xảy ra với các hạng mục như nâng cấp mở rộng (additions), sửa chữa kết cấu (structural repairs), cải tạo nhà bếp (kitchen remodels), làm mái (roofing), công việc móng (foundation work) và cả những dự án nhỏ hơn tưởng như đơn giản ban đầu. Nếu người sai bắt đầu làm việc, hư hỏng có thể lan rộng. Bạn có thể phải trả tiền hai lần: một lần cho nhà thầu làm ăn kém, và một lần nữa cho một bên có giấy phép để sửa phần việc không an toàn hoặc chưa hoàn thiện.

Rủi ro còn lớn hơn khi công việc ảnh hưởng đến kết cấu, hệ thống ống nước, hệ thống điện, mái nhà hoặc các giấy phép. Nếu làm mà không có giấy phép hoặc không có kiểm tra (inspections) đúng quy định, bạn có thể bị phạt, kiểm tra không đạt, bị chậm tiến độ, gặp rắc rối về bảo hiểm, hoặc gặp rắc rối khi bán nhà sau này. Trong một số trường hợp, công việc chưa hoàn tất hoặc không an toàn có thể khiến một phần ngôi nhà không thể sử dụng trong nhiều tuần hoặc nhiều tháng.

Kẻ lừa đảo cũng biết rằng nhiều chủ nhà cảm thấy bị áp lực. Có thể bạn đang bị rò rỉ, bị hư hại do bão, có gia đình đang ngày càng đông, hoặc người lớn tuổi trong nhà sắp chuyển đến. Có thể tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn và việc so sánh giấy tờ thấy khó khăn. Điều đó không có nghĩa bạn là mục tiêu dễ bị lừa. Điều đó có nghĩa là bạn xứng đáng có một quy trình chậm hơn, rõ ràng hơn, có chi tiết bằng văn bản, có hỗ trợ dịch thuật nếu cần, và có thời gian để kiểm tra mọi thứ trước khi bạn quyết định.

• Thi công kém có thể tạo ra rủi ro an toàn, không chỉ là vấn đề thẩm mỹ.
• Thiếu giấy phép có thể làm chậm dự án và gây vấn đề pháp lý hoặc ảnh hưởng khi bán lại nhà.
• Báo giá thấp có thể biến thành một dự án rất tốn kém nếu các lệnh thay đổi (change orders) dồn dập.
• Khoản đặt cọc lớn làm tăng rủi ro mất tiền nếu nhà thầu biến mất.
• Các chiến thuật gây áp lực thường được dùng để ngăn bạn so sánh các lựa chọn.

Từng bước: cách nhận biết lừa đảo trước khi bạn ký

Bắt đầu bằng việc trao đổi với nhiều hơn một nhà thầu. Một báo giá đơn lẻ không cho bạn mốc tham chiếu. Hai hoặc ba báo giá bằng văn bản sẽ giúp bạn nhận ra giá bất thường là quá thấp, thiếu các hạng mục theo dòng, hoặc bị “nhét” vào các khoản dự trù (allowances) mơ hồ. Hãy yêu cầu mỗi nhà thầu mô tả phạm vi của cùng một dự án để việc so sánh là công bằng.

Tiếp theo, tự bạn kiểm tra các thông tin cơ bản. Yêu cầu họ cung cấp tên đầy đủ của doanh nghiệp, số giấy phép, bằng chứng bảo hiểm trách nhiệm dân sự chung (general liability insurance), và bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers' compensation) nếu họ có nhân viên hoặc đội thi công. Kiểm tra giấy phép với ban quản lý giấy phép của bang hoặc cơ quan cấp phép địa phương. Xác nhận rằng tên doanh nghiệp ghi trên báo giá khớp với tên trên giấy tờ bảo hiểm và giấy phép. Nếu các tên không khớp, hãy hỏi lý do trước khi tiến tới.

Sau đó, xem hợp đồng thật chậm và kỹ. Một hợp đồng tốt cần nêu rõ công việc sẽ làm, các vật liệu chính, ai là người xin giấy phép, lịch thanh toán dự kiến, khung thời gian bắt đầu và hoàn thành dự kiến, và cách xử lý khi có thay đổi. Hợp đồng không nên chỉ là một trang ngắn với các cụm từ mơ hồ như “cải tạo phòng tắm” hoặc “sửa móng khi cần”. Nếu câu chữ quá chung chung, thì về sau cánh cửa cho tranh cãi sẽ mở ra.

Hãy đặc biệt chú ý đến tiền bạc. Cẩn thận với bất kỳ nhà thầu nào yêu cầu một khoản đặt cọc quá lớn, chỉ nhận tiền mặt, hoặc đòi thanh toán đủ trước khi vật liệu được giao và công việc được hoàn tất. Lịch thanh toán thường nên gắn với tiến độ thực tế của công trình, chứ không phải với các lời hứa. Hãy lưu giữ hồ sơ cho mọi khoản thanh toán, mọi lệnh thay đổi đã ký (signed change order), và mọi tin nhắn liên quan đến phạm vi công việc, tiến độ chậm, hoặc vật liệu.

Cũng nên hỏi những câu hỏi thực tế. Mỗi ngày ai sẽ là người giám sát công việc? Có dùng thầu phụ không? Công trường sẽ được bảo vệ bằng cách nào? Dự kiến sẽ có những lần kiểm tra nào? Phần nào bị loại trừ khỏi giá? Nhà thầu trung thực thường trả lời rõ ràng. Kẻ lừa đảo thường né tránh chi tiết, nói mơ hồ, hoặc đổi câu chuyện.

• Lấy ít nhất 2-3 báo giá bằng văn bản cho cùng một phạm vi công việc.
• Trước khi ký, hãy kiểm tra nhà thầu có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm hay không.
• Kiểm tra xem tên doanh nghiệp có nhất quán trên giấy phép, bảo hiểm và hợp đồng hay không.
• Đọc phạm vi công việc theo từng dòng. Hỏi về bất kỳ điểm nào chưa rõ.
• Đảm bảo trong hợp đồng có ghi rõ ai chịu trách nhiệm xin giấy phép và các lần kiểm tra.
• Tránh giao dịch chỉ nhận tiền mặt và lưu giữ hồ sơ bằng văn bản cho mọi khoản thanh toán.
• Không để bất kỳ ai bắt đầu làm các hạng mục lớn khi chưa có hợp đồng đã ký.
• Đừng chỉ dựa vào tin nhắn văn bản cho các thay đổi quan trọng về phạm vi hoặc giá.

Các dấu hiệu cảnh báo thường gặp và các sai lầm thường gặp

Một dấu hiệu cảnh báo lớn là tính “gấp gáp”. “Tôi có thêm vật liệu từ một công trình gần đây.” “Giá này chỉ có giá trị hôm nay.” “Bạn cần ký ngay trước khi thành phố vào cuộc.” Những câu này được dùng để ép bạn bỏ qua các bước kiểm tra thông thường. Một dấu hiệu khác là nhà thầu nói rằng không cần giấy phép dù công việc rõ ràng liên quan đến thay đổi kết cấu, điện, ống nước, mái nhà hoặc thay đổi lớn về bố cục. Đôi khi giấy phép thật sự không cần cho các việc nhỏ, nhưng bạn nên xác minh với thành phố hoặc quận của mình, chứ không chỉ tin lời của một người.

Hãy cẩn thận nếu nhà thầu không có địa chỉ kinh doanh cố định, không chịu đưa lời hứa vào văn bản, muốn nhận tiền vào tài khoản cá nhân, hoặc yêu cầu bạn viết séc cho một cá nhân thay vì cho doanh nghiệp có giấy phép. Hãy để ý hợp đồng thiếu ngày tháng, thiếu điều khoản dọn dẹp, thiếu chi tiết sản phẩm, hoặc thiếu quy trình xử lý lệnh thay đổi (change orders). Những “khoảng trống” như vậy thường biến thành chi phí đắt đỏ sau này.

Chủ nhà cũng có những sai lầm có thể hiểu được. Nhiều người chỉ tập trung vào giá “tổng cuối cùng”. Nhưng báo giá rẻ hơn có thể bỏ sót các phần như tháo dỡ (demolition), vận chuyển/rút dọn (hauling), phí giấy phép, kỹ thuật/thiết kế kỹ thuật (engineering), vật liệu hoàn thiện (finish materials) hoặc sửa phần hư hỏng ẩn. Một sai lầm khác nữa là cho rằng một người thân thiện thì là một doanh nghiệp đáng tin. Tính cách quan trọng, nhưng giấy tờ còn quan trọng hơn.

Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hãy yêu cầu giải thích các thuật ngữ quan trọng theo cách nói dễ hiểu trước khi bạn ký. Nếu cần, hãy mang theo một người thân đáng tin hoặc một phiên dịch. Hãy chụp ảnh hợp đồng và lưu bản sao của tất cả tài liệu. Bạn không cần phải thấy xấu hổ khi đề nghị ai đó nói chậm lại và giải thích.

• Bị gây áp lực để ký ngay lập tức.
• Không có số giấy phép trên báo giá hoặc hợp đồng.
• Từ chối cung cấp thông tin bảo hiểm.
• Yêu cầu đặt cọc trước quá lớn.
• Chỉ nhận tiền mặt, chỉ chuyển khoản, hoặc trả tiền cho một người thay vì doanh nghiệp.
• Không có kế hoạch rõ ràng cho giấy phép hoặc các lần kiểm tra.
• Một báo giá thấp hơn rất nhiều so với các báo giá khác mà không có lý do rõ ràng.
• Phạm vi công việc mơ hồ như “sửa khi cần” hoặc “hoàn thiện cải tạo toàn bộ” mà không có chi tiết.
• Trao đổi liên lạc kém ngay cả trước khi bắt đầu công việc.
• Không có quy trình thay đổi bằng văn bản (change-order process).

Ghi chú trung thực về chi phí và thời gian

Không có một mức giá nào “chống lừa đảo” phổ quát, và không ai nên hứa rằng báo giá thấp nhất là an toàn hay báo giá cao nhất là tốt nhất. Chi phí thay đổi theo khu vực, quy mô dự án, yêu cầu về giấy phép, mức độ phức tạp của thiết kế và nhu cầu lao động. Các con số dưới đây là ước tính trên phạm vi toàn quốc mang tính rộng, không phải báo giá hay cam kết. Chúng tôi đưa ra ở đây để giúp bạn nhận ra những báo giá có vẻ quá thấp một cách khó tin hoặc quá mơ hồ.

Hãy đặc biệt cẩn thận nếu nhà thầu đưa ra mức giá có vẻ quá “hời” so với khối lượng công việc liên quan. Ví dụ, một hạng mục mở rộng lớn, thay đổi kết cấu hoặc cải tạo “lột trần” (gut renovation) toàn bộ thường bao gồm phối hợp thiết kế, xin giấy phép, nhân công, vật liệu, các lần kiểm tra và khoản dự phòng (contingency) cho các điều kiện ẩn. Chỉ một số ít trường hợp có thể có nghĩa là họ đã bỏ sót các phần quan trọng. Điều đó không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với gian lận, nhưng đồng nghĩa là bạn nên yêu cầu một bản phân tích chi tiết.

Các lời hứa về thời gian cũng có thể là dấu hiệu cảnh báo. Những dự án lớn thường mất nhiều thời gian hơn kỳ vọng của chủ nhà vì các bước xin giấy phép, các lần kiểm tra, thời tiết, thời gian chờ vật liệu, lịch của thầu phụ và những phát sinh bên trong tường hoặc dưới sàn. Một nhà thầu hứa rằng một dự án khổng lồ sẽ hoàn thành bất thường nhanh mà không xem xét đủ điều kiện thực tế có thể đang nói với bạn điều mà bạn muốn nghe. Hãy tìm các khung thời gian ước tính hợp lý, không phải cam kết.

Truyền thông giữa nhà thầu tốt cần trông như thế nào

Một nhà thầu đáng tin không cần lời lẽ hoàn hảo hay tờ brochure hào nhoáng. Điều quan trọng là giao tiếp rõ ràng và ổn định. Họ giải thích phạm vi công việc bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Họ trả lời câu hỏi mà không tỏ ra khó chịu. Họ nói rõ những gì được bao gồm, những gì bị loại trừ và điều gì có thể thay đổi nếu phát hiện vấn đề ẩn. Đồng thời, họ cũng phải làm rõ rằng việc phê duyệt giấy phép, các lần kiểm tra, thời tiết và thời gian chờ vật liệu có thể ảnh hưởng đến tiến độ.

Giao tiếp tốt còn có nghĩa là tính nhất quán. Người đưa ra báo giá không nên kể một câu chuyện hoàn toàn khác với nội dung trong hợp đồng. Nếu một phiên bản nói rằng giấy phép đã bao gồm và phiên bản khác nói là không, hãy dừng lại và yêu cầu một tài liệu bằng văn bản đã được chỉnh sửa. Nếu phạm vi thay đổi, cần có lệnh thay đổi bằng văn bản kèm tác động về giá và lịch trình trước khi bắt đầu phần việc phát sinh.

Với nhiều gia đình, quyền tiếp cận ngôn ngữ quan trọng không kém giá cả. Bạn hoàn toàn có thể yêu cầu được giải thích chậm hơn, một bản tóm tắt đã dịch, hoặc có thời gian xem lại các tài liệu cùng gia đình. Bạn không cần chia sẻ tình trạng di trú hay thông tin cá nhân nhạy cảm để được ghép nối với nhà thầu. Hãy tập trung vào dự án, tài sản, giấy tờ và năng lực/giấy tờ của họ.

Bước tiếp theo

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây mới, mở rộng, sửa chữa kết cấu hoặc cải tạo lớn, bước tiếp theo không phải là vội vàng. Mà là so sánh. Mainstay Builders là dịch vụ ghép nối miễn phí, kết nối chủ nhà với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm cho các dự án nhà ở lớn. Chúng tôi không trực tiếp thi công, và cũng không phải là đơn vị chuyên môn xây dựng được cấp phép, nên bạn luôn cần tự xác minh giấy tờ của từng nhà thầu và tự quyết định thuê ai.

Khi bạn được ghép nối, hãy yêu cầu mỗi nhà thầu cung cấp một báo giá bằng văn bản, bằng chứng về giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm, cùng với phần giải thích rõ ràng về giấy phép, lịch thanh toán và phạm vi dự án. Hãy so sánh các tài liệu với nhau từng phần. Nếu có điều gì đó không ổn, hãy dừng lại. Một nhà thầu tốt sẽ vẫn ở đó sau khi bạn đã có thời gian đọc và kiểm tra.