Nhà thầu cải tạo toàn bộ ngôi nhà

Cải tạo toàn bộ ngôi nhà thường bao gồm những gì

Cải tạo toàn bộ ngôi nhà không chỉ là nâng cấp một phòng. Thông thường, đó là việc chỉnh sửa nhiều phần lớn của ngôi nhà cùng lúc, đôi khi đến tận khung xương (stud). Các dự án này có thể bao gồm thiết kế lại công năng, cải tạo bếp và phòng tắm, thay đổi kết cấu, lắp sàn mới, thay cửa sổ, làm mái, đi lại hệ thống điện, thay thế đường ống nước, cập nhật hệ thống HVAC, chống thấm/cách nhiệt, trát tường (drywall), hoàn thiện nội thất, và cải thiện khu vực bên ngoài.

Một số chủ nhà chọn cải tạo toàn bộ vì ngôi nhà đã cũ. Người khác muốn xử lý các vấn đề lâu dài, làm không gian an toàn hơn, tạo thêm chỗ cho gia đình đang mở rộng, hoặc hiện đại hóa một bất động sản cũ mà họ vừa mua. Trong nhiều trường hợp, công việc cần được phối hợp kỹ để không “giẫm lên” nhau giữa các bên thi công. Đó là lý do nhiều người tìm đến nhà thầu xây dựng tổng được cấp phép, có thể quản lý lịch trình, xin phép, kiểm tra/giám định (inspections), nhà thầu phụ và luồng công việc hằng ngày của dự án.

Không phải mọi dự án cải tạo toàn bộ đều giống nhau. Một dự án có thể tập trung nhiều vào phần hoàn thiện và hệ thống, trong khi dự án khác lại liên quan đến việc dời tường, gia cố khung, thay các đường ống nước cũ, hoặc khắc phục hư hại ẩn phát hiện sau khi phá dỡ. Vì vậy, giá và tiến độ cũng có thể chênh lệch rất nhiều. Cho đến khi nhà thầu được cấp phép kiểm tra công trình, không ai có thể hứa một cách có trách nhiệm về chi phí chính xác hay ngày hoàn thành cụ thể.

• Cải tạo “lột trần” toàn bộ, loại bỏ drywall, tủ bếp, thiết bị và các phần hoàn thiện trong phần lớn hoặc toàn bộ ngôi nhà
• Đại tu lớn kết hợp bếp, phòng tắm, khu sinh hoạt, phòng ngủ và nâng cấp hệ thống trong cùng một dự án được phối hợp đồng bộ
• Công việc kết cấu như tháo hoặc lắp tường, gia công dầm (beam), thay đổi mặt bằng, hoặc sửa chữa các hạng mục liên quan đến nền móng khi cần
• Cập nhật hệ thống cơ khí như bảng điện mới, dây dẫn điện, đường cấp và thoát nước, bình nóng lạnh, hệ thống HVAC và hệ thống thông gió
• Cải thiện liên quan đến an toàn và quy chuẩn, đặc biệt ở các ngôi nhà cũ có vật liệu đã lỗi thời hoặc các hạng mục từng thi công không có giấy phép (unpermitted)

Quy trình hoạt động như thế nào

Các dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà thường bắt đầu từ khâu lập kế hoạch, chứ không phải phá dỡ. Trước khi bắt đầu bất kỳ công việc nào, chủ nhà thường cần quyết định mình muốn thay đổi gì, vấn đề nào cần được xử lý và mức ngân sách nào là hợp lý. Sau đó, nhà thầu xây dựng tổng có năng lực có thể xem xét ngôi nhà, trao đổi về mục tiêu của bạn và giải thích phần nào trong kế hoạch cần giấy phép, cần nhà thầu chuyên ngành (specialty trades) hoặc cần đầu vào từ thiết kế.

Sau khi bạn liên hệ với Mainstay Builders, chúng tôi sẽ hỗ trợ kết nối bạn với các nhà thầu thực hiện các dự án cải tạo lớn tại khu vực của bạn. Bạn có thể trao đổi về quy mô dự án, thời gian mong muốn và bất kỳ nhu cầu nào về ngôn ngữ hoặc cách giao tiếp. Từ đó, bạn sẽ so sánh các nhà thầu, đặt câu hỏi và quyết định mình muốn tiếp tục với đơn vị nào. Nhà thầu bạn chọn sẽ phụ trách quy trình báo giá thực tế, khảo sát công trình (site visit), lập kế hoạch dự án và công việc thi công.

Quy trình cải tạo tiêu chuẩn thường bao gồm: đi khảo sát cùng hiện trạng, rà soát phạm vi, báo giá sơ bộ/ước tính chi phí ban đầu, phát triển thiết kế hoặc bản vẽ khi cần, nộp hồ sơ xin phép, phá dỡ, thi công phần thô (rough-in), kiểm tra/giám định, lắp đặt các hạng mục hoàn thiện, và lập danh sách hoàn thiện cuối cùng (final punch list). Nếu phát sinh vấn đề ẩn như hư hỏng do nước, mục rữa, hệ thống điện cũ, nền móng dịch chuyển hoặc các điều chỉnh theo quy chuẩn, phạm vi và chi phí có thể thay đổi. Điều này khá thường gặp ở các ngôi nhà cũ và là một lý do khác khiến việc quản lý dự án có kinh nghiệm lại càng quan trọng.

• Bước 1: Chia sẻ các thông tin cơ bản về dự án để chúng tôi có thể giúp bạn kết nối với các nhà thầu thực hiện cải tạo toàn bộ ngôi nhà
• Bước 2: Gặp gỡ các nhà thầu được cấp phép, có bảo lãnh và đã mua bảo hiểm để xem xét ngôi nhà và thảo luận mục tiêu của bạn
• Bước 3: So sánh kinh nghiệm, phong cách giao tiếp, phạm vi công việc, tiến độ, tài liệu tham khảo, và báo giá ước tính bằng văn bản
• Bước 4: Xác minh giấy phép, bảo hiểm và trách nhiệm xin phép trước khi chọn nhà thầu của bạn
• Bước 5: Chỉ ký hợp đồng bằng văn bản rõ ràng khi bạn đã hiểu phạm vi công việc, lịch thanh toán, quy trình thay đổi (change-order) và các giai đoạn dự án dự kiến

Giấy phép, giấy phép hành nghề và việc kiểm tra/giám định rất quan trọng với dạng công việc này

Với một dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà, giấy phép thường là điều bắt buộc. Điều này đặc biệt đúng khi dự án thay đổi các yếu tố kết cấu, hệ thống điện, hệ thống ống nước, HVAC, cửa sổ, cách bố trí công năng theo quy định (occupancy layout) hoặc các phần khác chịu sự điều chỉnh của quy chuẩn. Quy định về giấy phép khác nhau tùy theo thành phố, quận và tiểu bang, nên câu trả lời đúng sẽ phụ thuộc vào vị trí của bất động sản và hạng mục công việc được lên kế hoạch.

Thuê nhà thầu được cấp phép là quan trọng vì các đợt đại tu lớn liên quan đến an toàn, tuân thủ quy chuẩn, lịch trình và trách nhiệm pháp lý. Nhà thầu xây dựng tổng được cấp phép, có bảo lãnh và đã mua bảo hiểm có thể điều phối nhiều nhà thầu phụ và giúp đưa công việc qua các đợt kiểm tra/giám định cần thiết. Nếu ai đó đề xuất bỏ qua giấy phép đối với hạng mục lớn, điều đó cần khiến bạn lo ngại. Các dự án cải tạo không có giấy phép có thể gây ra vấn đề về an toàn, khả năng bán lại, yêu cầu bồi thường bảo hiểm và các lần sửa chữa/khắc phục trong tương lai.

Trước khi ký hợp đồng, hãy luôn tự xác minh tình trạng giấy phép của nhà thầu với cơ quan cấp phép của tiểu bang hoặc địa phương bạn. Hãy hỏi họ có mua bảo hiểm trách nhiệm dân sự (general liability) và bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers' compensation) hay không, và yêu cầu bằng chứng trực tiếp. Đồng thời hỏi rõ ai là người chịu trách nhiệm xin giấy phép, lên lịch kiểm tra/giám định và khắc phục nếu các đợt kiểm tra bị không đạt. Một nhà thầu uy tín nên nêu rõ điều này bằng văn bản.

• Yêu cầu tên pháp lý đầy đủ của doanh nghiệp như thể hiện trên giấy phép
• Tự kiểm tra tình trạng giấy phép với đúng cơ quan của tiểu bang hoặc địa phương
• Xác nhận nhà thầu có bảo lãnh nếu tiểu bang của bạn yêu cầu hoặc có cung cấp
• Yêu cầu bản chứng minh bảo hiểm hiện hành, bao gồm bảo hiểm trách nhiệm dân sự và bảo hiểm bồi thường cho người lao động (nếu áp dụng)
• Đảm bảo hợp đồng ghi rõ ai là người xin giấy phép và ai là người phụ trách việc kiểm tra/giám định
• Đừng chỉ dựa vào lời hứa bằng miệng về tuân thủ quy chuẩn, ngày hoàn thành hoặc chi phí cuối cùng

Chi phí cải tạo toàn bộ ngôi nhà thường là bao nhiêu

Chi phí cải tạo toàn bộ ngôi nhà thay đổi rất nhiều vì phạm vi có thể khác nhau đáng kể giữa các ngôi nhà. Quy mô, vị trí, tuổi của ngôi nhà, nhu cầu về kết cấu, đơn giá nhân công, mức độ hoàn thiện, yêu cầu giấy phép và các điều kiện ẩn đều ảnh hưởng đến giá. Một dự án cải tạo mang tính thẩm mỹ cho ngôi nhà nhỏ sẽ tốn ít hơn rất nhiều so với một dự án cải tạo “lột trần” toàn bộ có thay đổi mặt bằng, thay thế các hệ thống lớn và hoàn thiện ở phân khúc cao.

Theo hướng dẫn tổng quan trên phạm vi cả nước, nhiều dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà thường nằm trong khoảng khoảng $100 đến $300+ mỗi foot vuông, nhưng có dự án lại thấp hơn và có dự án cao hơn nhiều. Với nhiều chủ nhà, điều này có thể tương đương khoảng $100,000 đến $500,000 hoặc hơn, tùy theo ngôi nhà và phạm vi. Đây là ước tính, không phải báo giá hay cam kết. Chỉ có nhà thầu được cấp phép đã xem xét bất động sản và kế hoạch của bạn mới có thể đưa ra ước tính đúng theo từng dự án.

Chủ nhà cũng nên dự trù chi phí ngoài các hạng mục hoàn thiện nhìn thấy. Giấy phép, công việc thiết kế, nhà ở tạm thời, dọn dẹp và xử lý phế thải, vật liệu chuyên dụng, nâng cấp theo quy chuẩn và các lệnh thay đổi (change orders) đều có thể ảnh hưởng đến tổng chi phí cuối cùng. Nhà cũ thường có nhiều yếu tố bất định hơn vì hư hại hoặc phần thi công lỗi thời chỉ có thể nhìn thấy rõ sau khi bắt đầu phá dỡ.

Một cách hữu ích để so sánh các báo giá là nhìn rộng hơn con số tổng. Xem phần nào được bao gồm, phần nào bị loại trừ, số tiền dự toán (allowance) cho thiết bị và hạng mục hoàn thiện, lịch thanh toán, trách nhiệm dọn dẹp, ngôn ngữ bảo hành, và cách tính giá khi có thay đổi. Một báo giá quá thấp cho một dự án cải tạo lớn có thể có nghĩa là thiếu phạm vi, hồ sơ tài liệu yếu hoặc bị gây áp lực để phát sinh thêm các hạng mục bổ sung tốn kém sau này.

Cách chọn đúng nhà thầu

Với một dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà, bạn không chỉ thuê ai đó để cầm búa. Bạn đang chọn một công ty để quản lý một dự án lớn gây ảnh hưởng trong chính nơi bạn đang sinh sống. Giao tiếp tốt, tổ chức công việc, tài liệu hóa và khả năng xử lý vấn đề quan trọng không kém gì tay nghề. Nhà thầu phù hợp cần giải thích quy trình rõ ràng, trả lời thẳng vào câu hỏi của bạn và cung cấp phạm vi bằng văn bản đúng với điều bạn đã trao đổi.

Hãy hỏi từng nhà thầu về các dự án tương tự họ đã thực hiện, liệu họ có thường xuyên quản lý các dự án đại tu toàn bộ ngôi nhà không, họ xử lý thế nào khi phát sinh tình huống bất ngờ và ai sẽ là người liên hệ chính hằng ngày của bạn. Bạn cũng có thể yêu cầu tài liệu tham khảo từ các khách hàng trước đây với các dự án có quy mô tương tự. Hãy nhớ rằng không nhà thầu nào có thể thật sự cam kết dự án hoàn hảo. Điều quan trọng là liệu họ có minh bạch không, có giấy phép đúng chuẩn không, có bảo hiểm đầy đủ không, và có thực tế về rủi ro, tiến độ và cách giao tiếp hay không.

• Nếu có thể, hãy so sánh ít nhất hai hoặc ba nhà thầu được cấp phép, có bảo lãnh và đã mua bảo hiểm
• Yêu cầu báo giá bằng văn bản với chi tiết phạm vi rõ ràng, không chỉ một con số tổng
• Kiểm tra xem nhà thầu có kinh nghiệm với các dự án cải tạo lớn, nhà cũ hoặc các thay đổi kết cấu như dự án của bạn không
• Xem cách xử lý tiền đặt cọc, thanh toán theo tiến độ, dự toán (allowances) và lệnh thay đổi (change orders)
• Hỏi ai là người giám sát công việc tại công trường và bạn sẽ nhận cập nhật bao lâu một lần
• Đọc kỹ hợp đồng trước khi ký, và không thanh toán chỉ dựa trên lời hứa bằng miệng

Cũng nên hỏi nhà thầu cách họ bảo vệ ngôi nhà của bạn trong quá trình thi công, việc quản lý bụi và phế thải được thực hiện ra sao, liệu bạn có thể tiếp tục sống trong ngôi nhà trong thời gian thi công không, và điều gì sẽ xảy ra nếu vật liệu bị trễ. Những chi tiết này ảnh hưởng đến cuộc sống hằng ngày nhiều hơn rất nhiều chủ nhà nghĩ. Một cuộc trao đổi rõ ràng ngay từ bây giờ có thể giúp tránh nhầm lẫn về sau.

Kết nối với các nhà thầu có thể thực hiện các dự án cải tạo lớn

Mainstay Builders là dịch vụ miễn phí giúp chủ nhà kết nối với các nhà thầu xây dựng tổng cho các dự án cải tạo toàn bộ ngôi nhà. Chúng tôi không xây dựng, không cải tạo, không kiểm tra/giám định và cũng không phê duyệt việc thi công. Vai trò của chúng tôi là giúp bạn tìm các nhà thầu để cân nhắc, từ đó bạn có thể so sánh và chọn đúng chuyên gia được cấp phép phù hợp với dự án của mình.

Nếu bạn đang lên kế hoạch cải tạo “lột trần” toàn bộ, đại tu lớn sau khi mua một ngôi nhà cũ, hoặc nâng cấp quy mô lớn có liên quan đến công việc kết cấu và nhiều nhà thầu phụ, chúng tôi có thể giúp bạn bắt đầu tìm kiếm. Bạn có thể chia sẻ loại công việc bạn đang cân nhắc, vị trí ngôi nhà và thời gian dự kiến. Nếu giao tiếp bằng tiếng Anh đơn giản là điều quan trọng với bạn, hoặc gia đình bạn sẽ cảm thấy thoải mái hơn khi giao tiếp kiên nhẫn và tôn trọng, thì cũng nên đề cập thêm.

Trước khi chọn bất kỳ ai, hãy luôn tự xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của nhà thầu, xem xét kỹ phạm vi bằng văn bản và đảm bảo trách nhiệm xin giấy phép được làm rõ. Quyết định cuối cùng là của bạn. Nhiệm vụ của chúng tôi là giúp bạn được kết nối, để bạn có thể tiến hành với sự tự tin hơn và có thêm thông tin tốt.