Nhà thầu xây dựng nhà mới

Dự án này bao gồm những gì

Xây dựng nhà mới là việc xây một ngôi nhà từ nền móng trên một lô đất hợp pháp có thể xây dựng. Thông thường đây là dự án dịch vụ đầy đủ do nhà thầu tổng quát dẫn dắt, với công việc được điều phối từ khâu chuẩn bị mặt bằng, móng, khung nhà, lợp mái, cửa sổ, hệ thống cơ điện, lớp cách nhiệt, thạch cao, hoàn thiện nội thất và kiểm tra nghiệm thu cuối cùng. Mỗi ngôi nhà và mỗi khu đất đều khác nhau, vì vậy phạm vi công việc cụ thể sẽ tùy thuộc vào kế hoạch của bạn, mảnh đất của bạn, yêu cầu mã quy chuẩn địa phương và vật liệu bạn chọn.

Một số chủ nhà đã chuẩn bị sẵn đất, bản vẽ và phương án tài chính. Những người khác thì vẫn đang tìm hiểu các điều cơ bản. Dù thế nào đi nữa, một nhà thầu có giấy phép phù hợp có thể giúp bạn hiểu điều gì là thực tế với vị trí và ngân sách của bạn. Mainstay Builders không xây nhà và cũng không đưa ra lời khuyên về kỹ thuật, pháp lý hoặc tuân thủ mã quy chuẩn. Chúng tôi giúp bạn được ghép nối với các nhà thầu để bạn có thể trao đổi trực tiếp, và bạn nên luôn kiểm tra giấy phép, bảo hiểm và tài liệu tham khảo trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.

• Kiểm tra hiện trạng mặt bằng và khả năng xây dựng
• Phát dọn, san lấp và lập kế hoạch hệ thống tiện ích
• Thi công móng và khung chịu lực
• Lợp mái, lắp cửa sổ và xử lý chống chịu thời tiết bên ngoài
• Thi công phần thô hệ thống ống nước, điện và HVAC
• Lắp cách nhiệt, thạch cao, sàn và tủ bếp
• Hoàn thiện nẹp trang trí, lắp đặt thiết bị, sơn và các hạng mục hoàn thiện cuối
• Kiểm tra của cơ quan nhà nước, danh sách hoàn thiện (punch list) và phê duyệt nghiệm thu cuối

Quy trình diễn ra như thế nào

Việc xây nhà mới thường bắt đầu từ mục tiêu của bạn. Bạn có thể muốn một ngôi nhà tùy chỉnh, một phương án đơn giản hơn cho lô đất của mình, hoặc một căn nhà được thiết kế để phù hợp với gia đình ngày càng đông thành viên. Trước khi bắt đầu thi công, đa số dự án cần có bản vẽ, một ngân sách thực tế, phạm vi công việc cơ bản và một nhà thầu có thể điều phối các đội thi công, lịch trình và việc kiểm tra nghiệm thu. Nếu bạn chưa chắc nên bắt đầu từ đâu, việc được ghép nối với các nhà thầu có thể giúp bạn hiểu hướng đi tiếp theo.

Khi bạn liên hệ với Mainstay Builders, chúng tôi sẽ giúp kết nối bạn với các nhà thầu phụ trách xây dựng nhà mới tại khu vực của bạn. Bạn có thể trình bày mốc thời gian dự kiến, tình trạng lô đất, mục tiêu diện tích sử dụng (square footage), sở thích về phong cách và bất kỳ nhu cầu nào về ngôn ngữ khi trao đổi. Sau đó, bạn có thể so sánh mức độ sẵn sàng, kinh nghiệm và cách từng nhà thầu giải thích quy trình rõ ràng đến đâu. Vì chúng tôi là dịch vụ ghép nối, mối quan hệ với nhà thầu, giá cả và hợp đồng cuối cùng luôn nằm giữa bạn và nhà thầu mà bạn chọn.

• Chia sẻ những thông tin cơ bản của dự án như địa điểm, tình trạng lô đất và mục tiêu kích thước ngôi nhà
• Được ghép nối với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh (bond) và mua bảo hiểm khi có sẵn
• Trao đổi về phạm vi công việc, kỳ vọng về lịch trình và những gì mỗi nhà thầu bao gồm
• Xem xét báo giá thật kỹ và so sánh các khoản dự trù (allowance), hạng mục loại trừ (exclusions) và lịch thanh toán
• Kiểm tra tình trạng giấy phép, phạm vi bảo hiểm và tài liệu tham khảo trước khi ký
• Chọn nhà thầu của bạn và tiến vào khâu lập kế hoạch, xin phép và bắt đầu thi công

Đối với nhiều gia đình, đặc biệt là những người xây nhà lần đầu và các hộ gia đình thoải mái hơn với một ngôn ngữ khác tiếng Anh, các cuộc trao đổi ban đầu quan trọng rất nhiều. Giao tiếp rõ ràng có thể giúp tránh những hiểu lầm tốn kém. Việc nhờ nhà thầu giải thích thuật ngữ bằng ngôn ngữ dễ hiểu, lặp lại các con số hoặc đưa chi tiết ra bằng văn bản là hoàn toàn bình thường. Một nhà thầu có uy tín và có giấy phép thường nên sẵn sàng làm điều đó.

Giấy phép, việc cấp phép và kiểm tra nghiệm thu

Xây dựng nhà mới hầu như lúc nào cũng cần giấy phép và nhiều lần kiểm tra nghiệm thu. Yêu cầu sẽ khác nhau tùy theo bang, quận và thành phố, nhưng hầu hết các khu vực đều yêu cầu bản vẽ đã được phê duyệt và kiểm tra ở các giai đoạn khác nhau của quá trình xây. Các hạng mục có thể bao gồm kiểm tra móng, khung nhà, hệ thống ống nước, điện, cơ điện, cách nhiệt và nghiệm thu cư trú (final occupancy). Quy định cũng có thể thay đổi tùy theo vùng ngập lụt, vùng cháy rừng, khu vực ven biển, hệ thống septic, giếng khoan hoặc yêu cầu của hiệp hội chủ nhà (HOA).

Bạn nên sử dụng nhà thầu có giấy phép khi bang hoặc khu vực địa phương của bạn yêu cầu. Trên thực tế, đa số chủ nhà cũng nên ưu tiên mạnh mẽ nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh (bond) và mua bảo hiểm cho dự án có quy mô lớn như thế này. Giấy phép không đảm bảo thi công hoàn hảo, nhưng đó là một bộ lọc cơ bản. Bảo hiểm và bảo lãnh cũng rất quan trọng, vì xây dựng nhà mới liên quan đến công việc kết cấu lớn, nhà thầu phụ, thiết bị, lịch trình và rủi ro tài chính thực sự.

• Xác nhận số giấy phép còn hiệu lực của nhà thầu tại bang hoặc địa phương
• Yêu cầu cung cấp bằng chứng về bảo hiểm trách nhiệm dân sự chung (general liability) và bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers' compensation)
• Kiểm tra nhà thầu có bảo lãnh (bond) hay không nếu khu vực của bạn yêu cầu
• Hỏi ai là người xin giấy phép và tên ai sẽ đứng trên giấy phép
• Đảm bảo hợp đồng bằng văn bản khớp với các bản vẽ và phạm vi công việc đã được phê duyệt
• Không ký cho đến khi bạn hiểu rõ các khoản dự trù (allowances), lệnh thay đổi (change orders) và thời điểm thanh toán

Chi phí thường vào khoảng bao nhiêu

Chi phí xây dựng nhà mới trên toàn quốc dao động rất lớn. Theo một ước tính rất chung, nhiều công trình nhà tùy chỉnh hoặc bán tùy chỉnh thường nằm đâu đó khoảng $150 đến $400+ mỗi foot vuông (per square foot) cho riêng phần ngôi nhà, nhưng các khu vực chi phí cao và hạng hoàn thiện cao cấp có thể lên còn nhiều hơn. Đây là ước tính, không phải báo giá hay cam kết. Chi phí thực tế của bạn phụ thuộc vào vị trí, bản vẽ, nhu cầu thiết kế kỹ thuật, điều kiện mặt bằng, tình hình nhân công, vật liệu, mức độ phức tạp và những hạng mục được bao gồm trong hợp đồng.

Ví dụ, một ngôi nhà diện tích 2,000 foot vuông có thể tốn khoảng $300,000 đến $800,000 hoặc hơn chỉ riêng phần thi công khi dùng các khoảng ước tính toàn quốc nêu trên. Điều đó không tự động bao gồm chi phí đất, phá dỡ, khảo sát, bản vẽ kiến trúc, thiết kế kỹ thuật, giấy phép, đường lái xe (driveways), đấu nối tiện ích, septic, giếng khoan, cảnh quan, hàng rào hoặc chi phí tài chính. Trong một số dự án, chỉ riêng công tác mặt bằng có thể cộng thêm đến hàng chục nghìn đô la trước khi bắt đầu thi công phần “thân” theo chiều dọc (vertical build) thực sự.

• Điều kiện lô đất như độ dốc, đá, khả năng tiếp cận và chất lượng đất
• Loại móng và nhu cầu thiết kế kỹ thuật kết cấu
• Mức giá nhân công địa phương và phí xin phép
• Kích thước nhà, độ phức tạp bố cục và chiều cao trần
• Yêu cầu mã năng lượng và bộ cửa sổ
• Mức độ hoàn thiện bếp, phòng tắm và sàn
• Khoảng cách đấu nối tiện ích và nhu cầu septic hoặc giếng khoan
• Chi phí phát sinh do lệnh thay đổi sau khi bắt đầu thi công

Khi bạn so sánh các báo giá, hãy yêu cầu từng nhà thầu tách riêng các hạng mục lớn nếu có thể. Điều này giúp bạn dễ thấy vì sao một mức giá thấp hơn: có thể là do thiếu một thứ gì đó, chứ không hẳn vì đó là “món hời” tốt hơn. Hãy hỏi về các khoản dự trù cho tủ bếp, gạch ốp, thiết bị, thiết bị lắp đặt (fixtures) và hệ thống chiếu sáng. Các khoản dự trù thấp có thể khiến ước tính trông rẻ hơn lúc đầu, rồi tăng lên sau.

Cách chọn đúng nhà thầu

Chọn nhà thầu cho ngôi nhà mới không chỉ dựa vào con số thấp nhất. Bạn cần một nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh (bond) và mua bảo hiểm, đồng thời có kinh nghiệm thực tế trong việc quản lý thi công từ nền móng và giao tiếp rõ ràng. Một nhà thầu tốt nên có thể dẫn bạn đi qua trình tự các hạng mục công việc, giải thích các rủi ro có thể xảy ra, chỉ ra những gì bị loại trừ khỏi báo giá và cho bạn biết việc xử lý lệnh thay đổi (change orders) được thực hiện như thế nào.

Hãy yêu cầu các dự án gần đây tương tự với dự án của bạn. Nếu có thể, hãy trao đổi với khách hàng cũ về cách giao tiếp, thay đổi ngân sách, mức độ sạch sẽ, sự giám sát và cách các vấn đề được xử lý. Hãy xem xét kỹ hợp đồng dự kiến. Lịch thanh toán thường nên gắn với các mốc hoàn thành, chứ không phải những lời hứa chung chung. Đảm bảo bạn hiểu rõ ai là người giám sát công trường hằng ngày, tần suất bạn sẽ nhận được cập nhật và người liên hệ chính của bạn là ai.

• Kinh nghiệm xây nhà mới, không chỉ sửa nhà quy mô nhỏ
• Xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm còn hiệu lực
• Phạm vi công việc viết rõ ràng và các hạng mục bao gồm hợp lý
• Quy trình minh bạch cho lệnh thay đổi (change orders) và các khoản dự trù (allowances)
• Lịch thanh toán hợp lý gắn với tiến độ
• Giao tiếp tốt và phản hồi nhanh
• Tài liệu tham khảo tốt từ các chủ nhà gần đây
• Thoải mái khi làm việc với bản vẽ của bạn, nhu cầu ngôn ngữ và mục tiêu ngân sách

Hãy chú ý các dấu hiệu cảnh báo lớn. Hãy cẩn trọng nếu ai đó yêu cầu bạn tự xin giấy phép mà không có lý do rõ ràng, từ chối cung cấp bằng chứng bảo hiểm, gây áp lực để bạn ra quyết định ngay lập tức, đưa ra báo giá thấp hơn đáng kể nhưng hầu như không có chi tiết, hoặc không sẵn sàng ghi các cam kết bằng văn bản. Những vấn đề này về sau có thể trở nên rất tốn kém.

Trước khi được ghép nối, bạn nên chuẩn bị gì

Bạn không cần phải có sẵn tất cả chi tiết được chốt trước khi trao đổi với nhà thầu. Nhưng việc chuẩn bị một chút sẽ giúp các cuộc nói chuyện tốt hơn và các ước tính hữu ích hơn. Hãy bắt đầu từ những thông tin cơ bản: bạn muốn xây ở đâu, bạn đã sở hữu lô đất hay chưa, kích thước nhà dự kiến khoảng bao nhiêu, số phòng ngủ và phòng tắm, và mức ngân sách mục tiêu. Nếu bạn đã có bản vẽ, khảo sát hoặc tài liệu thiết kế kỹ thuật, điều đó cũng giúp ích rất nhiều.

• Địa chỉ tài sản hoặc vị trí lô đất
• Bạn đã sở hữu đất hay chưa
• Diện tích xấp xỉ và số lượng phòng
• Bất kỳ bản kế hoạch, phác thảo, báo cáo khảo sát hoặc thông tin về đất mà bạn có
• Khoảng ngân sách của bạn và tình trạng tài chính (financing)
• Mốc thời gian bạn mong muốn
• Nhu cầu đặc biệt như khả năng tiếp cận (accessibility), bố cục nhiều thế hệ hoặc sở thích về ngôn ngữ

Nếu bạn chưa có bản vẽ, điều đó cũng không sao. Nhà thầu vẫn có thể cho bạn biết thường cần làm gì tiếp theo và những phần nào của ngân sách thường khiến chủ nhà bất ngờ. Mainstay Builders không yêu cầu thông tin về tình trạng nhập cư, số An sinh Xã hội (Social Security numbers) hay các thông tin cá nhân nhạy cảm khác. Chúng tôi tập trung vào các thông tin cơ bản của dự án để giúp bạn được kết nối với nhà thầu.

Được ghép nối với các nhà thầu có giấy phép cho việc xây nhà mới

Một ngôi nhà mới là một trong những dự án lớn nhất mà hầu hết chủ nhà từng thực hiện. Khởi đầu đúng cách có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, giảm căng thẳng và tránh những sai lầm tốn kém. Mainstay Builders là dịch vụ miễn phí giúp bạn được ghép nối với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh (bond) và mua bảo hiểm cho việc xây dựng nhà mới, để bạn có thể so sánh lựa chọn và chọn đúng đơn vị phù hợp với dự án của mình.

Dù bạn đang xây ngôi nhà đầu tiên, lên kế hoạch cho một căn nhà nhiều thế hệ, hay bắt đầu lại trên một lô đất mới, chúng tôi đều có thể giúp bạn bước sang bước tiếp theo. Hãy chia sẻ những thông tin cơ bản của dự án, đặt câu hỏi thẳng thắn và luôn kiểm tra năng lực trước khi ký. Quyết định cuối cùng vẫn do bạn nắm quyền.