Tôi có cần kiến trúc sư hay nhà thầu không?

Trả lời nhanh

Nếu bạn thay đổi kết cấu của ngôi nhà, mở rộng diện tích, xây nhà mới hoặc thực hiện một cuộc cải tạo lớn, bạn có thể cần kiến trúc sư, nhà thầu, hoặc cả hai. Kiến trúc sư thường hỗ trợ về thiết kế, bản vẽ, bố trí mặt bằng và các bản vẽ liên quan đến quy chuẩn. Nhà thầu tổng quát thường giúp biến các bản vẽ đã được phê duyệt thành công trình thực tế bằng cách quản lý nhân công, vật liệu, lên lịch, thủ tục xin phép qua đúng kênh, và công việc tại công trường hằng ngày.

Với những dự án nhỏ hoặc đơn giản hơn, nhà thầu tổng quát có giấy phép có thể tư vấn cho bạn rằng liệu bản vẽ có thể cần thiết trước khi bắt đầu hay không. Với các dự án phức tạp hơn, đặc biệt là khi tường được thay đổi, mái được cải tạo, có thêm phần mở rộng, hoặc dự định xây nhà mới, bắt đầu từ khâu thiết kế thường là lựa chọn an toàn hơn. Quy định xin phép tại địa phương khác nhau rất nhiều, nên bước đi đầu tiên phù hợp sẽ tùy thuộc vào thành phố, quận/hạt của bạn và phạm vi công việc cụ thể.

Kiến trúc sư làm gì và nhà thầu làm gì

Kiến trúc sư tập trung vào thiết kế và lập kế hoạch. Việc đó có thể bao gồm bản vẽ mặt bằng, diện mạo bên ngoài, cách bố trí các phòng, ánh sáng tự nhiên, luồng di chuyển trong nhà, và các bản vẽ cần thiết để xin phép. Ở một số dự án, kiến trúc sư cũng có thể phối hợp với kỹ sư kết cấu hoặc các chuyên gia khác nếu dự án cần các phép tính kỹ thuật hoặc bản vẽ có đóng dấu.

Nhà thầu tổng quát tập trung vào việc xây dựng dự án. Điều đó thường có nghĩa là tổ chức các nhà thầu phụ, đặt mua vật liệu, hỗ trợ quản lý việc kiểm tra/giám sát nghiệm thu, giữ tiến độ công việc, và đảm bảo việc thi công tuân thủ đúng các bản vẽ đã được phê duyệt cũng như các yêu cầu của địa phương. Một nhà thầu giỏi cũng có thể phát hiện sớm các vấn đề thực tế, như áp lực ngân sách, vật liệu cần thời gian cung ứng lâu (long-lead materials), vấn đề tiếp cận công trường, hoặc xung đột về thứ tự thi công (sequencing conflicts).

• Architect: thiết kế, bản vẽ, bố trí, lập kế hoạch theo quy chuẩn, tài liệu xin phép khi cần
• General contractor: báo giá, lên lịch, phối hợp công trường, nhà thầu phụ, quản lý xây dựng
• Engineer, khi cần: tính toán kết cấu hoặc các công việc thiết kế kỹ thuật khác theo quy định địa phương hoặc điều kiện của dự án

Điểm mấu chốt là các vai trò này khác nhau. Không phải vai trò nào cũng thay thế được vai trò kia trong mọi trường hợp. Nhà thầu có thể là cuộc gọi đầu tiên phù hợp cho một bản cải tạo đơn giản, nhưng điều đó không có nghĩa là họ thay thế kiến trúc sư khi cần bản vẽ chính thức hoặc thiết kế kỹ thuật. Tương tự, chỉ có những bản vẽ đẹp thì không thể tự xây ra dự án. Nhiều dự án thành công có cả đội ngũ chuyên về thiết kế lẫn thi công, làm theo chuỗi công việc.

Điều đó có ý nghĩa gì với bạn

Câu hỏi thật sự không chỉ là “kiến trúc sư hay nhà thầu”. Mà là “dự án của tôi cần gì trước tiên?”. Nếu dự án của bạn chủ yếu là nâng cấp hoàn thiện (finishes) và không thay đổi bố trí lớn, một nhà thầu có giấy phép có thể giúp bạn hiểu phạm vi công việc, chi phí dự trù sơ bộ và liệu bạn có khả năng cần bản vẽ hay không. Nếu dự án của bạn thay đổi phần diện tích mặt bằng, kết cấu, đường nét mái (roofline) hoặc bố trí “khung xương” chính của ngôi nhà, thì thiết kế thường cần được ưu tiên ngay từ sớm.

Cách nghĩ đơn giản là thế này. Nếu bạn đã biết chính xác mình muốn làm gì và công việc tương đối tiêu chuẩn, nhà thầu có thể là cuộc trao đổi đầu tiên mang tính thực tế. Nếu bạn vẫn đang cân nhắc điều gì có thể làm được, cách tận dụng không gian ra sao, hoặc làm sao để bố trí phần mở rộng thêm vào lô đất đó, kiến trúc sư thường là lựa chọn khởi đầu tốt hơn. Nếu bạn đang lên kế hoạch xây nhà mới, mở rộng lớn, hoặc làm các hạng mục kết cấu quan trọng, hãy chuẩn bị khả năng sẽ có cả hai bên tham gia.

• Bắt đầu với nhà thầu nếu: dự án đơn giản, mặt bằng gần như giữ nguyên, và bạn cần hỗ trợ xác định phạm vi xây dựng ngoài đời thực
• Bắt đầu với kiến trúc sư nếu: bạn cần bố trí mới, muốn khám phá các lựa chọn, đang mở rộng thêm không gian, hoặc cần bản vẽ chính thức
• Kỳ vọng có cả hai nếu: bạn xây mới, thêm tầng 2, dỡ bỏ tường chịu lực, làm công việc kết cấu lớn, hoặc lên kế hoạch cải tạo toàn bộ ngôi nhà

Nhiều chủ nhà cũng quan tâm đến việc giao tiếp, sự tin tưởng và khả năng hỗ trợ ngôn ngữ. Điều đó quan trọng. Nếu tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của bạn, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu một nhà thầu có thái độ kiên nhẫn, nói rõ ràng và tôn trọng các gia đình. Bạn không cần chia sẻ những chi tiết cá nhân nhạy cảm để xin được giao tiếp tốt hơn. Hãy tập trung vào dự án, khung ngân sách bạn thoải mái để xem xét, và kiểu hỗ trợ chuyên môn mà bạn cần.

Cách nó diễn ra trong thực tế

Ngoài đời, dự án thường bắt đầu theo một trong ba cách. Thứ nhất, chủ nhà thuê kiến trúc sư để tạo bản vẽ, rồi nhận báo giá từ các nhà thầu. Thứ hai, chủ nhà nói chuyện trước với nhà thầu tổng quát có giấy phép để hiểu về ngân sách và tính khả thi, sau đó chuyển sang khâu thiết kế nếu cần bản vẽ. Thứ ba, chủ nhà trao đổi với vài nhà thầu, và dùng các cuộc trao đổi đó để quyết định liệu công việc thiết kế có nên diễn ra trước khi báo giá chi tiết hay không.

Ví dụ, nếu bạn muốn hoàn thiện tầng hầm nhưng không có thay đổi kết cấu lớn, nhà thầu có thể cho bạn biết khu vực của bạn thường cho phép những gì và liệu có khả năng cần bản vẽ đơn giản hay không. Nếu bạn muốn xây một phần mở rộng phía sau gồm bếp mở rộng và suite chính mới, thiết kế thường đến trước vì bố trí, kết cấu, hệ thống thoát nước, khoảng lùi (setbacks) và tài liệu xin phép đều có thể ảnh hưởng đến bản kế hoạch. Nếu bạn muốn dỡ một bức tường, câu trả lời thường phụ thuộc vào việc đó có phải tường chịu lực hay không, và điều này có thể dẫn đến việc cần kỹ thuật hoặc một vòng xem xét chính thức hơn.

Đây cũng là lúc kỳ vọng về chi phí trở nên quan trọng. Các con số ban đầu thường chỉ là ước tính tổng quát, không phải báo giá hay cam kết. Nhà thầu có thể đưa ra một khoảng giá sơ bộ trước khi có bản vẽ, nhưng giá chi tiết thường chính xác hơn sau khi phạm vi công việc đã rõ. Quyết định thiết kế thay đổi chi phí rất nhanh. Còn có các điều kiện tại công trường, mức lương lao động tại địa phương, yêu cầu xin phép, công việc điện nước (utility work) và các “bất ngờ” về kết cấu bị che giấu bên trong tường hoặc dưới sàn.

Khoảng chi phí thường gặp cần dự trù

Chi phí thay đổi rất nhiều theo khu vực, loại nhà, hạng mục hoàn thiện, mức độ phức tạp và việc xin phép tại địa phương. Đây là các ước tính theo phạm vi trên toàn quốc, không phải báo giá hay cam kết. Chúng có mặt để giúp bạn hiểu quy mô, chứ không để cam kết dự án của bạn sẽ tốn bao nhiêu.

Phí thiết kế kiến trúc cũng rất đa dạng. Có nơi tính theo giờ. Có nơi tính theo gói/phí cố định. Có nơi tính theo tỷ lệ phần trăm chi phí xây dựng. Với các dự án lớn và tùy biến hơn, chi phí thiết kế có thể đáng kể, nhưng chúng có thể giúp tránh các thay đổi tốn kém về sau bằng cách làm rõ phạm vi từ sớm. Hãy luôn hỏi những hạng mục nào được bao gồm, các lần chỉnh sửa thêm tốn bao nhiêu, và liệu phí kỹ thuật hoặc phí xin phép có được tách riêng hay không.

Khi so sánh các nhà thầu, hãy cẩn thận với những con số thấp xuất hiện trước khi có bản vẽ, thông số kỹ thuật (specifications) hoặc thông tin chi tiết về công trường. Ước tính sơ bộ có thể hữu ích, nhưng nó không giống với giá hợp đồng cuối cùng. Nếu một báo giá thấp hơn các báo giá còn lại một cách rõ rệt, hãy hỏi vì sao. Việc thiếu phạm vi, các khoản dự trù không thực tế, hoặc loại trừ mơ hồ có thể dẫn đến các lệnh thay đổi tốn kém (change orders) về sau.

Những điểm cần để ý

Sai lầm lớn nhất là chọn chỉ dựa vào việc ai nói “được” trước. Cách tốt hơn là hiểu rõ phạm vi của bạn, kiểm tra năng lực/hồ sơ, và hỏi các câu hỏi thẳng thắn. Dù bạn bắt đầu với kiến trúc sư hay nhà thầu, hãy chắc chắn bước tiếp theo phải rõ ràng trước khi bất kỳ khoản tiền nào được chuyển.

• Xác minh rằng bất kỳ nhà thầu nào bạn cân nhắc đều có giấy phép, có bảo lãnh (bonded) và có bảo hiểm khi cần
• Hỏi ai là người xin phép và việc kiểm tra/giám sát nghiệm thu sẽ được xử lý như thế nào
• Lấy phạm vi công việc (scope of work) bằng văn bản và đọc kỹ các phần loại trừ
• Hỏi liệu có cần bản vẽ, kỹ thuật hoặc khảo sát (surveys) trước khi chốt báo giá cuối cùng không
• Kiểm tra các tài liệu tham khảo cho các dự án tương tự về quy mô và loại hình
• Đừng ký một thỏa thuận mơ hồ không nêu rõ các giai đoạn thanh toán, vật liệu và quy tắc lệnh thay đổi (change-order rules)
• Hãy thận trọng nếu ai đó đề nghị bạn bỏ qua việc xin phép, thanh toán chủ yếu bằng tiền mặt, hoặc bắt đầu hạng mục kết cấu lớn khi chưa có bản vẽ được duyệt

Cũng nên hỏi rõ việc giao tiếp sẽ được thực hiện ra sao. Người liên hệ chính của bạn là ai? Bạn sẽ nhận cập nhật thường xuyên như thế nào? Nếu bạn muốn dùng ngôn ngữ khác hoặc cần giải thích rõ hơn cho việc ra quyết định của gia đình, hãy nêu điều đó ngay từ đầu. Một chuyên gia chuyên nghiệp nên có thể giải thích quy trình bằng ngôn ngữ đơn giản, dễ hiểu. Bạn không bao giờ nên thấy bị thúc giục ký trước khi hiểu rõ các điều cơ bản.

Khi nào bạn có thể cần cả hai

Nhiều chủ nhà cố gắng chọn một hướng vì muốn tiết kiệm tiền hoặc làm nhanh hơn. Đôi khi cách đó đúng. Nhưng nhiều dự án lớn tự nhiên sẽ cần cả chuyên gia thiết kế lẫn thi công. Đặc biệt đúng với nhà mới, mở rộng tầng 2, những lần bố trí lại lớn, và các dự án có thay đổi kết cấu, vấn đề khoảng lùi, vấn đề độ dốc, hoặc nhà cũ có các điều kiện bị ẩn.

Trong các trường hợp đó, kiến trúc sư giúp xác định nên xây dựng những gì, còn nhà thầu giúp xác định việc đó có thể được thi công một cách thực tế trong khung ngân sách của bạn và theo điều kiện mặt bằng. Việc bàn giao giữa hai bên rất quan trọng. Bản kế hoạch rõ ràng, các khoản dự trù hợp lý, và câu trả lời thẳng về những gì được bao gồm có thể giảm bớt sự nhầm lẫn. Điều đó không loại trừ hoàn toàn bất ngờ, nhưng có thể giảm khả năng phải thay đổi tốn kém giữa dự án.

Nếu bạn chưa chắc, việc được ghép nối với một vài nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh (bonded) và có bảo hiểm có thể là bước khởi đầu mang tính thực tế. Một nhà thầu tốt thường có thể cho bạn biết liệu dự án của bạn nghe giống kiểu dự án nên đưa vào thiết kế trước hay không. Điều này không thay thế lời khuyên chính thức của kiến trúc sư hoặc kỹ sư khi cần, nhưng có thể giúp bạn tránh việc phải đoán mò.

Được ghép nối

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây nhà mới, mở rộng nhà, dự án về kết cấu hoặc cải tạo lớn, Mainstay Builders có thể giúp bạn kết nối với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh (bonded) và có bảo hiểm phù hợp với loại dự án của bạn. Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho chủ nhà. Bạn có thể so sánh các cuộc trao đổi, đặt câu hỏi, và quyết định liệu bước tiếp theo của bạn nên là báo giá từ nhà thầu, thiết kế kiến trúc, hay cả hai.

Chúng tôi chỉ là dịch vụ ghép nối. Chúng tôi không thực hiện thi công, không tạo bản vẽ và không đưa ra lời khuyên chuyên môn về thiết kế hay pháp lý. Vai trò của chúng tôi là giúp bạn tìm các nhà thầu đủ điều kiện để trao đổi, để bạn có thể tiến lên với nhiều sự rõ ràng hơn và đưa ra lựa chọn của riêng mình dựa trên thông tin.

Trước khi ký với bất kỳ ai, hãy kiểm tra giấy phép, bảo lãnh, bảo hiểm, tài liệu tham khảo và trách nhiệm xin phép. Yêu cầu chi tiết phạm vi công việc bằng văn bản. Đảm bảo bạn hiểu phần nào được ước tính, những gì được bao gồm, và điều gì có thể thay đổi. Bắt đầu cẩn thận thường mang lại trải nghiệm dự án tốt hơn so với việc vội vàng.