Cách kiểm tra đánh giá của nhà thầu

Trả lời nhanh

Có, bạn nên kiểm tra đánh giá của nhà thầu trước khi thuê cho một công trình xây mới, mở rộng, sửa chữa kết cấu, hoặc cải tạo lớn. Nhưng hãy đọc kỹ. Một trang đầy đánh giá 5 sao không chứng minh được nhà thầu đó phù hợp với công việc của bạn, và vài đánh giá xấu không tự động có nghĩa là họ không an toàn hoặc làm việc không đáng tin.

Điều quan trọng nhất là “dấu hiệu lặp lại”. Hãy tìm các nhận xét lặp về việc liên lạc, thay đổi phát sinh, tiến độ bị chậm, dọn dẹp, thanh toán, giấy phép, và cách họ xử lý khi có vấn đề. Sau đó tự mình xác minh những điều cơ bản. Luôn chọn nhà thầu của bạn là người có giấy phép, có bảo lãnh (bond) và có bảo hiểm, đồng thời xác nhận năng lực trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào.

Đánh giá thực sự cho bạn biết điều gì

Đánh giá hữu ích nhất khi chúng trả lời được những câu hỏi thực tế. Nhà thầu có gọi lại không? Họ có giải thích rõ ràng phạm vi công việc không? Chi phí cuối cùng có gần với ước tính bằng văn bản không, trừ các thay đổi đã được duyệt? Đội thi công có đến đúng thời điểm như dự kiến không? Chủ nhà có cảm thấy bị gây áp lực, bối rối, hoặc bị lờ đi không?

Với các dự án lớn, bạn cần các đánh giá đề cập đến công việc tương tự với dự án của bạn. Một nhà thầu nhận được phản hồi rất tốt cho việc nâng cấp nhà bếp có thể hoặc không phù hợp với việc mở rộng tầng hai hoặc công việc móng. Hãy thử tìm các nhận xét gắn với dự án có giấy phép, có kiểm tra/giám sát, có thay đổi về kết cấu, hoặc có kinh nghiệm cải tạo toàn bộ ngôi nhà nếu điều đó phù hợp với kế hoạch của bạn.

• Đọc nhiều hơn phần đánh giá sao. Chi tiết bằng chữ quan trọng hơn.
• Tìm đánh giá trong 6 đến 24 tháng gần đây, không chỉ dựa vào lời khen cũ.
• Xem nhận xét có nói về một dự án giống dự án của bạn về quy mô và mức độ phức tạp không.
• Quan sát nhà thầu phản hồi các khiếu nại thế nào, nếu các phản hồi là công khai.
• Tìm các vấn đề lặp lại, không chỉ một đánh giá tức giận hoặc một đánh giá khen ngợi.

Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ mẹ đẻ của bạn, đánh giá vẫn có thể hữu ích, nhưng có thể không cho bạn biết liệu việc giao tiếp có khiến gia đình bạn cảm thấy thoải mái hay không. Bạn hoàn toàn có thể hỏi ngay từ đầu liệu nhà thầu có thể giao tiếp rõ ràng với bạn bằng ngôn ngữ bạn ưu tiên hay thông qua một người mà gia đình bạn tin tưởng. Bạn không cần phải chia sẻ thông tin về tình trạng nhập cư hoặc thông tin cá nhân nhạy cảm để yêu cầu giao tiếp rõ ràng.

Cách kiểm tra đánh giá của nhà thầu theo hướng thông minh

Bắt đầu bằng việc thu thập đánh giá từ nhiều nguồn khác nhau, không chỉ một nơi. Chỉ một trang có thể tạo ra bức tranh bị méo. Khi bạn so sánh phản hồi từ nhiều nguồn, bạn sẽ có cơ hội nhìn thấy đúng “dấu hiệu lặp lại” hơn. Sau đó, đối chiếu những gì bạn đọc với các thông tin có thể xác minh, chẳng hạn như tình trạng giấy phép, bảo hiểm, số năm hoạt động và việc nhà thầu đã từng xử lý các công việc có giấy phép.

Tiếp theo, lập một danh sách câu hỏi ngắn dựa trên những gì bạn đã phát hiện. Nếu đánh giá nhắc đến giao tiếp chậm, hãy hỏi bạn sẽ nhận được cập nhật thường xuyên như thế nào. Nếu đánh giá nhắc đến việc chi phí tăng, hãy hỏi các thay đổi phát sinh được định giá và phê duyệt ra sao. Nếu đánh giá nhắc đến thợ/nhà thầu phụ, hãy hỏi chính xác ai sẽ có mặt tại công trường và ai là người giám sát công việc.

• Kiểm tra nhiều nguồn đánh giá và so sánh các chủ đề.
• Đọc các đánh giá thấp nhất và các đánh giá ở mức trung bình, không chỉ các đánh giá cao nhất.
• Xem khiếu nại nói về áp lực thông thường của dự án hay các dấu hiệu cảnh báo nghiêm trọng.
• Xác minh giấy phép đang hoạt động của nhà thầu thông qua đúng nguồn cấp phép của bang hoặc địa phương.
• Yêu cầu bằng chứng về bảo hiểm trách nhiệm dân sự (general liability) và, nếu áp dụng, bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers' compensation).
• Xin người tham chiếu gần đây từ các chủ nhà có dự án tương tự.
• Yêu cầu báo giá bằng văn bản kèm phạm vi công việc, khoản phụ cấp/cho phép (allowances), lịch thanh toán và quy trình thay đổi phát sinh (change-order).
• Xác nhận ai là người xin giấy phép và ai chịu trách nhiệm cho việc kiểm tra/giám sát (inspections).

Điều này quan trọng vì các dự án nhà ở lớn vừa tốn kém vừa gây xáo trộn. Đánh giá có thể chỉ cho bạn nên đặt những câu hỏi tốt, nhưng không thể thay thế giấy tờ. Một nhà thầu xây dựng tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm nên có thể đưa cho bạn các tài liệu cơ bản về hoạt động kinh doanh và giải thích quy trình bằng ngôn ngữ dễ hiểu.

Đánh giá tốt thường trông như thế nào

Đánh giá mạnh thường mang tính cụ thể. Chúng nêu loại công việc, phong cách giao tiếp, trải nghiệm về mốc thời gian, và cách xử lý các vấn đề. Đánh giá cụ thể thường đáng tin hơn những nhận xét ngắn chỉ nói “làm tốt” hoặc “công ty tệ” mà không có chi tiết.

Hãy tìm dấu hiệu cho thấy chủ nhà hiểu rõ mình đang mua gì. Điều đó có thể gồm các nhận xét về phạm vi công việc rõ ràng, cập nhật bằng văn bản, giải thích các bước xin giấy phép, và kỳ vọng thực tế về bụi, tiếng ồn, trễ do thời tiết, thời gian chờ vật liệu, hoặc lịch kiểm tra/giám sát. Các dự án lớn hiếm khi diễn ra hoàn hảo, nên quy trình xử lý vấn đề của nhà thầu quan trọng rất nhiều.

• Chi tiết dự án cụ thể, như việc mở rộng thêm, đại tu lớn, hoặc sửa chữa kết cấu
• Nhận xét rõ ràng về giao tiếp và mức độ phản hồi nhanh
• Có nhắc đến giấy phép, kiểm tra/giám sát, hoặc quản lý dự án ở các hạng mục lớn
• Phản hồi cân bằng bao gồm cả điểm tốt và một vài sự khó chịu nhỏ
• Ví dụ về cách nhà thầu xử lý một vấn đề phát sinh bất ngờ

Bạn cũng có thể thấy những đánh giá mô tả rằng mức độ căng thẳng của chủ nhà giảm đi khi nhà thầu giải thích rõ quy trình. Đây là dấu hiệu tốt, đặc biệt với những gia đình đang thực hiện dự án xây dựng lớn đầu tiên. Một ví dụ đã được ẩn danh: một gia đình dự định chuyển đổi gara đã phát hiện rằng những đánh giá hữu ích nhất không phải là những đánh giá 5 sao ngắn nhất. Những đánh giá hữu ích giải thích cách nhà thầu xử lý việc điều chỉnh giấy phép, cập nhật cho gia đình kịp thời, và ghi nhận các thay đổi phát sinh bằng văn bản.

Cần chú ý điều gì

Một số trang đánh giá không đáng tin lắm. Nếu mọi đánh giá nghe giống nhau, xuất hiện trong thời gian ngắn, hoặc không có chi tiết thực sự, hãy cẩn thận. Điều này cũng đúng nếu một nhà thầu có rất nhiều đánh giá nhưng không có cái nào nhắc đến các dự án như của bạn. Một người thợ cải tạo phòng tắm giỏi không tự động đồng nghĩa là họ phù hợp để tháo dỡ một bức tường chịu lực hoặc làm một dự án mở rộng toàn phần.

Ngoài ra, hãy để ý các đánh giá cho thấy vấn đề nghiêm trọng trong quy trình. Chẳng hạn như làm việc không xin giấy phép dù có khả năng cần giấy phép, yêu cầu thanh toán tiền mặt lớn bất thường ngay từ đầu, từ chối cung cấp thông tin bảo hiểm, thay đổi giá mà không có phê duyệt bằng văn bản, hoặc “mất hút” khi có sự cố xảy ra. Đây là các dấu hiệu cảnh báo mạnh hơn so với việc phàn nàn về một công trường bừa bộn hay bị chậm phản hồi trong một tuần bận rộn.

• Nhiều đánh giá 5 sao mơ hồ, gần như không có chi tiết
• Không có đánh giá gần đây, hoặc chỉ toàn đánh giá rất cũ
• Khiếu nại lặp lại về việc bị bất ngờ khi tính phí hoặc về các thay đổi phát sinh không được giải thích rõ
• Khiếu nại lặp lại về giao tiếp kém sau khi đã thanh toán tiền đặt cọc
• Nhận xét gợi ý việc né tránh giấy phép cho các công việc có khả năng cần giấy phép
• Từ chối chia sẻ thông tin về giấy phép hoặc bảo hiểm
• Gây áp lực để ký nhanh hoặc yêu cầu trả quá nhiều ngay từ đầu

Đánh giá nằm ở đâu trong quy trình thuê nhà thầu tổng thể

Hãy coi đánh giá là bước lọc đầu tiên, không phải là quyết định cuối cùng. Khi một nhà thầu trông có vẻ phù hợp, hãy chuyển sang các bước kiểm tra tiếp theo. Hãy yêu cầu báo giá bằng văn bản. So sánh phạm vi công việc, không chỉ so sánh giá. Hãy hỏi ai quản lý công việc, ai phụ trách nhà thầu phụ, lịch thanh toán diễn ra như thế nào, và điều gì sẽ xảy ra nếu có vấn đề “ẩn” được phát hiện sau khi bắt đầu tháo dỡ.

Với các công việc lớn, việc nói chuyện với ít nhất hai hoặc ba nhà thầu có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm là điều hợp lý. Điều này giúp bạn so sánh cách từng nhà thầu giải thích dự án, các rủi ro có thể xảy ra và quy trình dự kiến. Số lượng thấp nhất không phải lúc nào cũng là lựa chọn an toàn nhất. Một đề xuất có thể trông rẻ hơn vì họ loại bỏ các hạng mục sau này lại trở thành thay đổi phát sinh.

Đây là các ước tính theo phạm vi trên toàn quốc, không phải báo giá hay cam kết. Chi phí thực tế phụ thuộc vào vị trí, thiết kế, nhu cầu kỹ thuật/thiết kế, hạng hoàn thiện, điều kiện công trường, giấy phép và mức độ sẵn có của nhân công. Đánh giá có thể giúp bạn tránh chọn sai, nhưng không thể cho bạn biết chính xác dự án của bạn sẽ tốn bao nhiêu.

Một quy trình thuê nhà thầu cẩn thận thường bao gồm các bước sau: đọc đánh giá, xác minh giấy phép, xác nhận bảo lãnh và bảo hiểm, phỏng vấn nhà thầu, kiểm tra người tham chiếu, xem xét báo giá bằng văn bản và đọc kỹ hợp đồng trước khi ký. Nếu có điều gì cảm thấy rối, bị thúc gấp, hoặc thiếu sót, hãy dừng lại và đặt câu hỏi. Bạn có quyền dành thời gian.

Được ghép nối với nhà thầu có giấy phép mà bạn có thể tự đánh giá

Nếu bạn muốn được hỗ trợ thu hẹp danh sách, Mainstay Builders có thể kết nối bạn với các nhà thầu xây dựng tổng quát có giấy phép cho xây mới, mở rộng, công việc kết cấu và các cải tạo lớn. Chúng tôi là dịch vụ ghép nối miễn phí. Chúng tôi không thực hiện thi công xây dựng và không phải là đơn vị/chuyên gia xây dựng được cấp phép. Bạn luôn nên tự xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của từng nhà thầu, đồng thời chọn người chuyên nghiệp mà bạn tin tưởng.

Một sự ghép nối phù hợp có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian vì bạn bắt đầu với các nhà thầu phù hợp với loại dự án bạn đang dự định làm. Từ đó, bạn có thể xem xét lý lịch, yêu cầu người tham chiếu, so sánh các báo giá bằng văn bản và quyết định nhà thầu nào phù hợp nhất với ngôi nhà và ngân sách của bạn. Nếu gia đình bạn thích giao tiếp đơn giản, điều đó cũng quan trọng. Giao tiếp rõ ràng là một phần của dự án thành công.

Mục tiêu không phải là tìm một nhà thầu có đánh giá hoàn hảo. Mục tiêu là tìm nhà thầu có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm, có đúng kinh nghiệm, quy trình rõ ràng, và có hồ sơ có thể đứng vững khi bạn tự xác minh.