Xây dựng hoặc cải tạo khi bạn là người nhập cư mới

Câu trả lời ngắn gọn

Có, bạn có thể xây dựng hoặc cải tạo khi bạn là chủ nhà là người nhập cư mới ở Mỹ. Bước quan trọng nhất không phải là tự cố gắng tìm hiểu mọi quy định một mình. Với các hạng mục lớn như xây mới, xây thêm phần cho nhà, sửa chữa kết cấu, thay đổi bố cục, hoặc cải tạo toàn bộ ngôi nhà, bạn nên được ghép với một nhà thầu xây dựng tổng quát được cấp phép, có bảo lãnh (bond) và có bảo hiểm, làm việc trong khu vực của bạn và hiểu các giấy phép địa phương, việc kiểm tra (inspection) và lịch thi công.

Mainstay Builders không xây dựng nhà và cũng không đưa lời khuyên về pháp lý, kỹ thuật hay giấy phép. Chúng tôi là dịch vụ ghép nối miễn phí. Chúng tôi kết nối chủ nhà, bao gồm cả các gia đình không nói tiếng Anh là ngôn ngữ mẹ đẻ, với các nhà thầu xây dựng tổng quát được cấp phép để bạn có thể đặt câu hỏi, so sánh báo giá, kiểm tra năng lực, và quyết định thuê ai. Trước khi ký hợp đồng hoặc đặt cọc, bạn luôn cần tự xác minh rằng nhà thầu mà bạn cân nhắc đã được cấp phép, có bảo lãnh (bond) và có bảo hiểm đầy đủ.

Vì sao điều này quan trọng với dự án của bạn

Các dự án xây dựng và cải tạo ở Mỹ thường liên quan đến nhiều giấy tờ và công việc phối hợp hơn nhiều chủ nhà nghĩ. Ngay cả một hạng mục đơn giản cũng có thể liên quan đến quy định phân vùng (zoning), hồ sơ xin giấy phép, phối hợp với đơn vị điện nước (utility), đánh giá kết cấu, kiểm tra theo quy định, thời gian chờ vật liệu, và nhiều đội thợ. Một dự án cải tạo lớn cũng có thể cần bản vẽ tạm cho nhà bếp hoặc phòng tắm, biện pháp kiểm soát bụi, bảo vệ công trường, và lịch thanh toán rõ ràng.

Nếu tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của bạn, những hiểu lầm nhỏ cũng có thể biến thành vấn đề tốn kém. Một lời hứa bằng miệng về việc hoàn thiện, kích thước phòng, thiết bị, thay đổi lệnh (change orders), dọn dẹp hay thời gian thi công có thể được hiểu và nhớ khác nhau về sau. Vì vậy, phạm vi công việc bằng văn bản quan trọng đến vậy. Một nhà thầu xây dựng tổng quát được cấp phép cần có thể giải thích rõ phần nào được bao gồm, phần nào không, ai sẽ phụ trách xin giấy phép, và việc thay đổi sẽ được xử lý như thế nào.

Điều này cũng quan trọng vì quy định khác nhau giữa các thành phố và quận/hạt (county). Những gì được phép trên lô đất này có thể không được phép trên lô đất khác. Việc xây thêm tầng, chuyển đổi nhà để xe thành không gian ở, sửa chữa móng (foundation repair) hoặc tháo dỡ tường có thể cần xem xét đặc biệt. Bạn không bao giờ nên dựa vào suy đoán từ bạn bè, hàng xóm hoặc video trên mạng cho các hạng mục kết cấu lớn. Hãy được ghép với các nhà thầu địa phương đủ điều kiện, đặt câu hỏi thẳng thắn và tự xác minh thông tin năng lực trước khi thuê bất kỳ ai.

• Xây mới cần lập kế hoạch kỹ lưỡng, dự toán, giấy phép và phối hợp các bên chuyên môn.
• Việc xây thêm và cải tạo lớn thường sẽ phát hiện điều kiện “ẩn” sau khi công trình đã bắt đầu.
• Các dự án kết cấu cần chuyên gia có giấy phép và phê duyệt đúng theo yêu cầu.
• Hợp đồng bằng văn bản giúp giảm nhầm lẫn về giá, vật liệu, tiến độ và trách nhiệm.
• Kinh nghiệm địa phương quan trọng vì quy tắc về mã xây dựng (code), giấy phép và kiểm tra không giống nhau ở mọi nơi.

Từng bước một

Bắt đầu bằng việc làm rõ mục tiêu của bạn. Bạn muốn có thêm không gian, bố cục an toàn hơn, một khu riêng cho gia đình, sửa chữa lớn, hay xây lại hoàn toàn? Hãy viết lại bằng những từ đơn giản. Bạn không cần dùng ngôn ngữ xây dựng thật chuẩn. Một nhà thầu giỏi có thể giúp chuyển mục tiêu của bạn thành phạm vi công việc có thể thực hiện, nhưng bạn nên bắt đầu từ ưu tiên của mình: số lượng phòng, mức ngân sách thoải mái, những gì bắt buộc phải có (must-haves), và hạng mục nào có thể chờ.

Tiếp theo, thu thập thông tin cơ bản về dự án. Có thể bao gồm địa chỉ của bạn, ảnh chụp, số đo sơ bộ, những ý tưởng bạn thích và mô tả ngắn gọn về công việc. Giữ cho đơn giản và đúng sự thật. Nếu bạn có bản vẽ, khảo sát (surveys), bản vẽ kỹ thuật (engineering drawings) hoặc hồ sơ giấy phép đã từng nộp, hãy chuẩn bị sẵn. Nếu bạn chưa có, cũng không sao. Nhà thầu được ghép có thể cho bạn biết thường cần gì cho loại dự án bạn đang dự định làm.

Sau đó, hãy nói chuyện với nhiều hơn một nhà thầu. Đây là một trong những cách tốt nhất để bảo vệ bạn. Hãy yêu cầu từng nhà thầu giải thích dự án bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Hỏi ai sẽ quản lý công việc hằng ngày. Hỏi liệu có dự kiến xin giấy phép hay không, giá có giả định những gì, và thay đổi sẽ được tính giá như thế nào. Bạn không chỉ đang so sánh các con số. Bạn đang so sánh mức độ rõ ràng, kinh nghiệm, tính chuyên nghiệp và việc nhà thầu có lắng nghe hay không.

Trước khi ký, hãy xác minh tình trạng giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm. Yêu cầu tên pháp lý của doanh nghiệp, không chỉ là biệt danh hay trang mạng xã hội. Xác nhận nhà thầu đang hoạt động và có tư cách tốt với cơ quan phù hợp của tiểu bang hoặc địa phương. Hỏi để được cung cấp bằng chứng về bảo hiểm trách nhiệm dân sự chung (general liability insurance) và, nếu áp dụng, phạm vi bảo hiểm bồi thường cho người lao động (workers' compensation coverage). Đọc hợp đồng thật kỹ. Nếu có điều gì chưa rõ, hãy yêu cầu họ viết lại bằng thuật ngữ đơn giản hơn hoặc dịch sang ngôn ngữ để bạn hiểu.

• Viết ra những gì bạn muốn: diện tích, số phòng, hạng mục hoàn thiện và các yêu cầu không thể thay đổi.
• Đặt một mức ngân sách hợp lý, đồng thời chừa chỗ cho những tình huống bất ngờ.
• Được ghép với các nhà thầu xây dựng tổng quát được cấp phép, có bảo lãnh (bond) và có bảo hiểm.
• Phỏng vấn nhiều hơn một nhà thầu và so sánh các đề xuất bằng văn bản.
• Xác minh giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm trước khi ký bất kỳ thứ gì.
• Đảm bảo hợp đồng ghi rõ phạm vi công việc, vật liệu, lịch thanh toán và quy trình xử lý thay đổi (change order).
• Giữ bản sao giấy phép, hóa đơn, email và các tài liệu đã ký.

Các sai lầm thường gặp

Một sai lầm phổ biến là chỉ chọn dựa trên giá thấp nhất. Một báo giá quá thấp có thể có nghĩa là đã bỏ sót các hạng mục quan trọng, vật liệu không tương đương, dự án bị hiểu sai, hoặc nhà thầu dự định tính thêm sau bằng các lệnh thay đổi (change orders). Con số thấp có thể trông hấp dẫn ngay từ đầu, nhất là khi bạn cố gắng bảo vệ phần tiết kiệm, nhưng một báo giá rẻ và mơ hồ thường sẽ trở nên tốn kém về sau.

Một sai lầm khác là dựa vào thỏa thuận bằng miệng. Nếu nhà thầu nói rằng có bao gồm phòng tắm, số lượng cửa sổ sẽ thay đổi, rác thải khi phá dỡ sẽ được dọn đi, hoặc việc nâng cấp hoàn thiện nằm trong phần việc, thì tất cả cần được ghi trong hợp đồng hoặc đề xuất. Nếu không được ghi bằng văn bản, sau này có thể sẽ bị tranh cãi. Chi tiết bằng văn bản đặc biệt quan trọng khi có sự khác biệt về ngôn ngữ trong cuộc trao đổi.

Chủ nhà cũng gặp rắc rối khi thanh toán quá nhiều quá sớm. Lịch thanh toán khác nhau theo tiểu bang và loại dự án, nhưng khoản thanh toán lớn ngay từ đầu nên khiến bạn dừng lại và đặt câu hỏi. Hợp đồng chuyên nghiệp cần nêu rõ điều khoản đặt cọc, các đợt thanh toán theo tiến độ và việc gì sẽ xảy ra nếu bị trễ hoặc có thay đổi. Tuyệt đối không trả tiền mặt mà không có biên nhận. Đừng bao giờ cho rằng đã xin giấy phép chỉ vì ai đó nói sẽ làm.

Sai lầm cuối cùng là không lên kế hoạch cho sự gián đoạn. Cải tạo lớn có thể ảnh hưởng đến cuộc sống hằng ngày trong nhiều tuần hoặc nhiều tháng. Nhà bếp có thể không dùng được. Bụi và tiếng ồn có thể lan ra. Một số khu vực trong nhà có thể bị chặn lại. Nếu bạn sống chung với gia đình mở rộng, hoặc nếu bạn làm việc tại nhà, hãy hỏi công trường sẽ được bảo vệ như thế nào và giai đoạn nào sẽ gây gián đoạn nhiều nhất. Bạn được phép hỏi những câu hỏi thực tế. Nhà thầu tốt sẽ hiểu điều đó và sẵn sàng.

• Chọn báo giá rẻ nhất mà không so sánh phạm vi công việc.
• Tin lời hứa bằng miệng thay vì chi tiết bằng văn bản.
• Không tự xác minh độc lập giấy phép, bảo lãnh (bond) và bảo hiểm.
• Thanh toán số tiền lớn ngay từ đầu mà không có lịch thanh toán rõ ràng.
• Bỏ qua việc hỏi về giấy phép cho các hạng mục lớn.
• Không hỏi ai sẽ giám sát công việc mỗi ngày.
• Quên dự trù cho thiệt hại ẩn, cập nhật theo mã xây dựng, hoặc thay đổi thiết kế.

Ghi chú về chi phí và thời gian (thành thật)

Chi phí xây dựng ở Mỹ thay đổi rất nhiều tùy theo khu vực, loại tài sản, vật liệu, tình hình nhân công và mức độ phức tạp của dự án. Các con số trên phạm vi toàn quốc có thể giúp lập kế hoạch ban đầu, nhưng chỉ là ước tính, không phải báo giá hay cam kết. Hai ngôi nhà trên cùng một con phố có thể có chi phí rất khác nhau nếu một trong hai cần làm móng, nâng cấp hạ tầng điện nước, xử lý asbestos hoặc chì, sửa hệ thống thoát nước, hoặc cập nhật mã xây dựng lớn.

Vì vậy, hãy coi các con số trên mạng như điểm bắt đầu. Con số thực tế phụ thuộc vào phạm vi công việc của bạn, điều kiện công trường, mức giá nhân công địa phương và nhà thầu bạn chọn. Điều tương tự cũng đúng với tiến độ. Nhà thầu có thể đưa lịch dự kiến ban đầu, nhưng thời tiết, thời gian duyệt giấy phép, thời điểm kiểm tra, chỉnh sửa thiết kế, chậm tiến độ vật liệu và các lệnh thay đổi đều có thể ảnh hưởng đến lịch thi công. Hãy hỏi kỳ vọng một cách thẳng thắn, rồi vẫn giữ sự linh hoạt.

Những khoảng này là ước tính lập kế hoạch trên phạm vi toàn quốc, không phải báo giá. Việc làm các phần kết cấu, các thành phố có chi phí cao, lô đất trên sườn đồi, hạng mục hoàn thiện theo yêu cầu (custom finishes), nhà cũ và quy trình xin giấy phép phức tạp có thể đẩy chi phí lên cao hơn rất nhiều. Về tiến độ, nhiều dự án xây thêm và cải tạo lớn có thể kéo dài vài tháng, trong khi xây mới theo yêu cầu có thể mất nhiều thời gian hơn từ giai đoạn lên kế hoạch đến khi hoàn thành. Luôn hỏi các nhà thầu được ghép họ đang dùng giả định gì khi trao đổi về chi phí và thời gian.

Cách đặt câu hỏi hay, ngay cả khi dùng ngôn ngữ dễ hiểu

Bạn không cần phải nói như một chuyên gia. Những câu hỏi ngắn gọn, thẳng thắn thường là tốt nhất. Hỏi những gì được bao gồm trong giá. Hỏi những gì không được bao gồm. Hỏi liệu có khả năng cần giấy phép hoặc kiểm tra theo quy định hay không và ai sẽ lo việc đó. Hỏi nếu phát hiện thiệt hại ẩn thì sẽ xử lý thế nào. Hỏi lệnh thay đổi (change orders) hoạt động ra sao. Hỏi bạn sẽ được cập nhật thường xuyên như thế nào. Hỏi nếu có điều gì không đúng, bạn nên gọi ai.

Nếu bạn thích trao đổi bằng một ngôn ngữ khác, hãy nói sớm ngay từ đầu. Việc yêu cầu giải thích chậm hơn, tóm tắt bằng văn bản hoặc tài liệu đã dịch (nếu có thể) là hoàn toàn được. Mục tiêu là hiểu rõ, không phải nhanh chóng. Nhiều gia đình cảm thấy ngại khi hỏi những câu hỏi cơ bản, nhưng giao tiếp rõ ràng có thể giúp bạn tiết kiệm tiền thật và giảm căng thẳng. Một nhà thầu tỏ ra thiếu kiên nhẫn với những câu hỏi hợp lý có thể không phù hợp cho một dự án lớn.

Cũng có thể giúp ích nếu bạn mang theo một thành viên gia đình hoặc bạn bè mà bạn tin tưởng đến các buổi gặp gỡ để được hỗ trợ. Chỉ cần đảm bảo rằng các điều khoản hợp đồng cuối cùng vẫn rõ ràng với bạn. Bạn là chủ nhà. Bạn cần hiểu mình đang đồng ý với điều gì, mình đang trả tiền cho điều gì, và điều gì được xem là công việc phát sinh.

• Chính xác phần nào được bao gồm trong mức giá này?
• Phần nào không được bao gồm?
• Nhà thầu có dự kiến xin giấy phép hoặc kiểm tra theo quy định cho dự án này không?
• Ai sẽ giám sát công việc mỗi ngày?
• Sau khi công việc bắt đầu, nhà thầu xử lý các thay đổi như thế nào?
• Bạn có những phạm vi bảo hiểm nào?
• Bạn có thể cung cấp tên pháp lý của doanh nghiệp và thông tin giấy phép của bạn để tôi tự xác minh không?

Bước tiếp theo

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây mới, cải tạo lớn, xây thêm phần hoặc làm dự án mang tính kết cấu, thì bước tiếp theo rất đơn giản: hãy được ghép với các nhà thầu mà bạn có thể thực sự đánh giá. Mainstay Builders là dịch vụ miễn phí kết nối chủ nhà với các nhà thầu xây dựng tổng quát được cấp phép, có bảo lãnh (bond) và có bảo hiểm cho các dự án nhà ở lớn. Chúng tôi giúp bạn bắt đầu cuộc trao đổi, nhưng bạn vẫn là người kiểm soát quyết định.

Sau khi được ghép, hãy so sánh các đề xuất thật kỹ. Hãy xem tình trạng giấy phép, bảo hiểm, phong cách giao tiếp, mức độ rõ ràng về phạm vi công việc và mỗi nhà thầu trả lời câu hỏi của bạn tốt đến đâu. Đừng vội vàng. Đừng ký bất kỳ thứ gì bạn không hiểu. Và trước khi tiến hành, bạn luôn cần tự xác minh năng lực của họ.

Với nhiều gia đình người nhập cư, mục tiêu không chỉ là cải thiện một ngôi nhà. Đó là tạo ra sự ổn định, không gian, sự an toàn và một ngôi nhà phù hợp với cuộc sống thực tế ở Mỹ. Bạn không cần biết mọi thứ ngay từ ngày đầu. Bạn chỉ cần một quy trình rõ ràng, chi tiết bằng văn bản và những chuyên gia có giấy phép phù hợp để cân nhắc.