Có nên lấy nhiều báo giá

Trả lời ngắn gọn

Trong hầu hết các trường hợp, có. Lấy nhiều báo giá là một trong những cách đơn giản nhất để tự bảo vệ trước khi ký hợp đồng xây dựng. Bạn sẽ có cái nhìn rõ hơn về khoảng giá thực tế của dự án và dễ nhận ra các khác biệt lớn về phạm vi công việc, vật liệu, tiến độ và tính chuyên nghiệp của nhà thầu.

Với nhiều chủ nhà, ba báo giá là mục tiêu thực tế. Hai báo giá vẫn có thể khiến bạn phải đoán. Năm hoặc sáu báo giá có thể trở nên quá tải nếu mỗi nhà thầu chào giá một phiên bản công việc khác nhau. Mục tiêu không phải là gom lại “cục” báo giá lớn nhất. Mục tiêu là so sánh ngang bằng và chọn nhà thầu có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm mà bạn tin tưởng.

Điều đó có ý nghĩa gì với bạn

Báo giá không chỉ là con số. Đó là cách nhà thầu hiểu về dự án của bạn. Khi bạn nhận nhiều báo giá, bạn sẽ thấy mỗi nhà thầu nghĩ khác nhau như thế nào về cùng một công việc. Có thể một bên bao gồm phá dỡ và dọn dẹp. Bên khác thì không. Có bên dựa trên vật liệu tiêu chuẩn. Bên khác tính cả phần hoàn thiện nâng cấp. Có bên bao gồm phối hợp thủ tục xin phép. Bên khác lại để bạn tự lo phần đó.

Vì vậy, con số thấp chưa chắc đã là con số tốt hơn. Nếu một báo giá thấp hơn hẳn những báo giá còn lại, có thể là họ đang thiếu phần việc, dùng vật liệu chất lượng thấp hơn, đặt mức dự phòng (allowance) quá nhỏ, hoặc giả định sẽ có thay đổi ở tương lai dưới dạng phát sinh. Báo giá cao hơn cũng không tự động tốt hơn. Bạn cần hiểu rõ phần nào được bao gồm, phần nào bị loại trừ, và điều gì có thể thay đổi.

Nhiều báo giá cũng giúp bạn đánh giá cách trao đổi thông tin. Họ có trả lời rõ ràng các câu hỏi không? Họ có giải thích nhu cầu xin phép mà không hứa những điều họ không thể kiểm soát không? Khi được hỏi, họ có cung cấp bằng chứng về giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm không? Họ có đưa chi tiết ra giấy tờ không? Những dấu hiệu này quan trọng ngang với con số ở cuối trang.

• Bạn có được khoảng giá thực tế thay vì chỉ dựa vào một ý kiến.
• Bạn có thể so sánh phạm vi công việc, vật liệu, mức dự phòng và phần loại trừ.
• Bạn thấy ai trao đổi rõ ràng và tôn trọng thời gian của bạn.
• Bạn có nhiều khả năng phát hiện những hạng mục bị thiếu trước khi ký.
• Bạn có cơ hội chọn nhà thầu dựa trên giá trị tổng thể, không chỉ dựa vào giá.

Bạn nên lấy bao nhiêu báo giá?

Với hầu hết các dự án nhà ở lớn, hãy nhắm đến khoảng ba báo giá. Thường như vậy là đủ để nhận ra các mẫu điểm chung mà không khiến quy trình thành một “việc” thứ hai. Nếu dự án của bạn mang tính chuyên biệt cao, như việc đại tu kết cấu lớn, xây dựng trên sườn đồi, một ngôi nhà custom quy mô lớn, hoặc cải tạo mở rộng phức tạp, bạn có thể cần thêm thời gian để tìm đúng “tập nhà thầu” phù hợp. Nhưng ý tưởng vẫn giống nhau: so sánh các chuyên gia đủ điều kiện, chứ không chỉ nhìn con số.

Nếu bạn đã có một nhà thầu mà bạn rất ưng vì từng có trải nghiệm tích cực trước đó, thì việc lấy thêm một hoặc hai báo giá nữa cũng vẫn có thể là điều khôn ngoan. Điều này không có nghĩa là bạn thiếu trung thành. Có nghĩa là bạn đang kiểm tra phạm vi, giá và các giả định. Nhà thầu tốt thường hiểu rằng chủ nhà muốn so sánh các lựa chọn cho các dự án lớn.

Nếu dự án của bạn rất nhỏ, gấp, hoặc do bảo hiểm chi phối, việc lấy nhiều báo giá có thể khó hơn. Dù vậy, bạn vẫn nên cố gắng so sánh ít nhất một số hạng mục cơ bản bằng giấy tờ. Xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm hiện tại của nhà thầu, và đảm bảo hợp đồng thể hiện rõ ràng phần việc cần thực hiện.

Cách hoạt động trong thực tế

Chất lượng báo giá của bạn phụ thuộc vào chất lượng thông tin bạn cung cấp. Nếu mỗi nhà thầu nghe được một phiên bản khác nhau về cùng một công việc, các ước tính sẽ khác nhau vì những lý do không liên quan gì đến chi phí thực. Trước khi yêu cầu báo giá, hãy viết ra cùng một mô tả dự án cho tất cả. Gồm các phòng liên quan, kích thước sơ bộ nếu bạn biết, mục tiêu của bạn, vật liệu ưu tiên nếu có, và những yêu cầu bắt buộc như di chuyển tường, bổ sung phòng tắm, hoặc nâng cấp phần kết cấu.

Sau đó, yêu cầu từng nhà thầu báo giá cùng một phạm vi công việc tổng quát. Bạn cũng có thể yêu cầu phương án thay thế (alternates) nếu muốn so sánh các lựa chọn, như hoàn thiện cơ bản so với cao cấp, hoặc lựa chọn bố cục này so với bố cục khác. Điểm mấu chốt là sự nhất quán. Nếu một nhà thầu báo giá cải tạo trọn gói và một nhà thầu khác chỉ báo giá phần nhân công, thì các con số đó không thể so sánh một cách có ý nghĩa.

• Cung cấp cho mỗi nhà thầu cùng một bản tóm tắt dự án bằng văn bản.
• Hỏi trong báo giá gồm và loại trừ những gì.
• Yêu cầu chi tiết về vật liệu, mức dự phòng và các giả định quan trọng.
• Hỏi ai phụ trách xin phép, lên lịch và đội thầu phụ.
• Xác nhận giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm trước khi tiến hành.
• Đọc kỹ lịch thanh toán đề xuất trước khi ký bất kỳ điều gì.

Cũng nên đặt thêm một câu hỏi đơn giản: “Điều gì có thể khiến giá thay đổi?” Câu trả lời thẳng thắn ở đây có thể cho bạn biết rất nhiều. Các lý do thường gặp gồm: hư hỏng ẩn sau tường, yêu cầu xin phép, vấn đề nền móng, nâng cấp hệ thống điện nước, các điều chỉnh liên quan đến quy chuẩn, thay đổi theo yêu cầu của chủ sở hữu, và biến động giá vật liệu. Một nhà thầu giỏi nên giải thích rằng báo giá là ước tính cho đến khi phạm vi cuối cùng và hợp đồng được chốt.

Những điểm cần để ý

Sai lầm lớn nhất mà chủ nhà mắc phải là chỉ so sánh mỗi tổng giá. Một báo giá xây dựng có thể trông như đã đầy đủ nhưng vẫn thiếu các phần đắt tiền của công việc. Hãy để ý cách diễn đạt mơ hồ như “tùy khi cần” hoặc “chủ nhà cung cấp” mà không nêu chi tiết rõ ràng. Hãy chú ý các mức dự phòng rất nhỏ mà có vẻ không phù hợp với mức hoàn thiện thực tế của bạn. Hãy để ý các hạng mục dòng bị thiếu trong phần phá dỡ, dọn dẹp rác thải, bảo vệ tạm thời, xin phép, phối hợp kỹ thuật/kỹ sư, hoặc kiểm tra cuối cùng—những hạng mục này có thể quan trọng trong một số trường hợp.

Hãy cẩn thận với chiến thuật gây áp lực. Nếu ai đó thúc bạn ký ngay, từ chối cung cấp bằng chứng về giấy phép, bảo lãnh hoặc bảo hiểm, hoặc tránh đưa phạm vi vào giấy tờ, hãy chậm lại. Nhà thầu phù hợp cho một dự án lớn nên sẵn sàng giải thích đề xuất và trả lời các câu hỏi hợp lý.

Một cờ đỏ khác là yêu cầu thanh toán trả trước quá lớn. Điều khoản thanh toán khác nhau theo tiểu bang và loại dự án, nhưng nhìn chung, bạn cần hiểu rõ từng khoản thanh toán bao gồm những gì và sẽ đến hạn khi nào. Tuyệt đối đừng cho rằng một lời hứa bằng miệng sẽ bảo vệ bạn về sau. Hãy đưa phạm vi, lịch thanh toán, quy trình thay đổi (change-order) và các trách nhiệm chính vào giấy tờ.

• Một báo giá thấp hơn hẳn những báo giá còn lại mà không có lý do rõ ràng.
• Không có bằng chứng về giấy phép, bảo lãnh hoặc bảo hiểm hiện tại.
• Phạm vi mơ hồ kèm theo vật liệu bị thiếu hoặc phần loại trừ không rõ ràng.
• Cam kết không thực tế về giá hoặc ngày hoàn thành.
• Bị thúc ký nhanh hoặc trả trước một khoản tiền lớn.
• Từ chối trả lời các câu hỏi về xin phép, đội thầu phụ hoặc việc dọn dẹp.

Báo giá có thể tốn bao nhiêu cho các dự án lớn

Chi phí xây dựng khác nhau rất nhiều theo khu vực, loại dự án, tình trạng tài sản, lựa chọn thiết kế và thị trường lao động địa phương. Các con số dưới đây là ước tính trên phạm vi toàn quốc—không phải báo giá hay cam kết. Chúng được đưa ra để giúp bạn hiểu vì sao nhiều báo giá lại quan trọng đến vậy đối với các dự án lớn.

Với các dự án quy mô này, chỉ cần chênh 10% giữa các báo giá cũng có thể tương đương hàng chục nghìn đô la. Nhưng báo giá thấp hơn có thể trở nên đắt hơn về sau nếu phạm vi chưa đầy đủ hoặc các hạng mục quan trọng bị “ẩn” trong các lệnh thay đổi (change orders). Vì vậy, cách an toàn nhất là so sánh các báo giá chi tiết từ các nhà thầu có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm, rồi đánh giá cả giá lẫn mức độ đầy đủ.

Khi nào một báo giá là đủ và khi nào không

Có những tình huống mà chủ nhà có thể tiến hành sau khi xem xét kỹ chỉ một báo giá. Có thể bạn đang làm với một nhà thầu đã từng hoàn thành cho bạn các công việc tương tự một cách thành công. Có thể dự án nằm trong một kế hoạch tổng thể theo từng giai đoạn và bạn đã so sánh giá ở giai đoạn trước. Hoặc có thể một đội ngũ thiết kế-thi công uy tín đã đưa ra một đề xuất rất chi tiết mà bạn hiểu rõ.

Dù vậy, ngay cả trong các trường hợp đó, đừng bỏ qua việc thẩm định (due diligence). Xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm hiện tại của nhà thầu. Xem lại phạm vi bằng văn bản, mức dự phòng, phần loại trừ, lịch thanh toán và điều khoản change-order. Hãy chắc chắn bạn biết ai là người chịu trách nhiệm về xin phép và phần nào của công việc có thể cần các chuyên gia thiết kế, kỹ thuật hoặc chuyên môn riêng.

Một báo giá thường là chưa đủ khi dự án lớn, phạm vi công việc vẫn đang được hoàn thiện, nhà thầu chưa từng được biết đến với bạn, hoặc đề xuất còn mơ hồ. Nếu bạn cảm thấy bị dồn ép, rối, hoặc không thể giải thích rõ phần đã bao gồm, đó là dấu hiệu mạnh để chậm lại và so sánh thêm các lựa chọn.

Nhận kết nối với các nhà thầu mà bạn có thể so sánh

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây mới, mở rộng, sửa chữa kết cấu, hoặc cải tạo lớn, Mainstay Builders có thể giúp bạn bắt đầu với những ứng viên phù hợp hơn. Chúng tôi là dịch vụ kết nối miễn phí cho chủ nhà tại Mỹ. Chúng tôi kết nối bạn với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, có bảo lãnh và có bảo hiểm phù hợp với loại dự án và khu vực của bạn, để bạn có thể yêu cầu báo giá và tự so sánh.

Điều này có thể tiết kiệm thời gian, đặc biệt nếu bạn chưa biết bắt đầu từ đâu hoặc muốn được hỗ trợ tìm các nhà thầu có thể giao tiếp rõ ràng với gia đình bạn. Nhiều gia đình muốn được giải thích thẳng thắn bằng ngôn ngữ dễ hiểu và cách trao đổi tôn trọng. Điều đó rất quan trọng. Cuối cùng, bạn vẫn là người quyết định sẽ nói chuyện với ai, so sánh điều gì, và thuê nhà thầu nào.

Hãy dùng quy trình kết nối như bước đầu tiên, không phải bước cuối cùng. Đặt câu hỏi. Đọc kỹ các báo giá. Xác minh năng lực/giấy tờ trước khi ký. Và hãy nhớ rằng lựa chọn tốt nhất thường là nhà thầu cung cấp phạm vi rõ ràng nhất, có năng lực vững và đưa ra mức giá hợp lý cho công việc—không chỉ là con số rẻ nhất.