Nhà thầu thiết kế - thi công là gì

Câu trả lời ngắn

Nhà thầu thiết kế-thi công (design-build) là một phần của cách tổ chức dự án, trong đó khâu thiết kế và thi công được quản lý cùng nhau thay vì thuê tách riêng. Với cách làm truyền thống, bạn có thể thuê kiến trúc sư hoặc nhà thiết kế trước, hoàn thiện bản vẽ, rồi thuê tổng thầu để thi công theo những bản vẽ đó. Với design-build, công việc thiết kế và công việc thi công sẽ được phối hợp dưới một thỏa thuận hoặc một công ty đứng đầu.

Điều đó không phải lúc nào cũng có nghĩa là một người làm hết mọi thứ. Thường là tổng thầu sẽ phối hợp chặt chẽ với kiến trúc sư, nhà thiết kế nội thất/nhà ở, kỹ sư hoặc đội thiết kế nội bộ. Cấu trúc cụ thể có thể thay đổi rất nhiều tùy theo từng công ty. Vì vậy, người chủ nhà nên đặt câu hỏi thẳng: ai là người tạo bản vẽ, ai sẽ đóng dấu bản vẽ nếu cần, ai phụ trách xin phép, và ai chịu trách nhiệm pháp lý cho phần thi công.

Design-build nghĩa là gì đối với bạn — người chủ nhà

Với nhiều người chủ nhà, điểm hấp dẫn lớn nhất của design-build là sự đơn giản. Thay vì phải quản lý nhiều cuộc trao đổi riêng với nhà thiết kế và nhà thầu thi công, bạn có thể làm việc với một đội chính điều phối toàn bộ công việc. Điều này có thể giảm tình trạng đổ lỗi qua lại và cũng có thể giúp phát hiện sớm các vấn đề về ngân sách hoặc khả thi về mặt thi công, đặc biệt trong các hạng mục như làm thêm phòng, cải tạo lớn, thay đổi kết cấu, và xây nhà mới.

Cách làm này cũng có thể ảnh hưởng đến việc ra quyết định. Trong mô hình design-build, các lựa chọn thiết kế thường được định hình ngay từ đầu dựa trên chi phí thi công, tiến độ, vật liệu và điều kiện mặt bằng. Điều này hữu ích nếu bạn muốn một phương án thực tế phù hợp với ngân sách thực. Ngược lại, có thể ít phù hợp nếu bạn muốn hoàn thiện thiết kế trước hoàn toàn rồi đem đúng thiết kế đó đi so sánh với nhiều nhà thầu khác.

• Bạn có thể có một đầu mối liên hệ thay vì tách riêng giữa bộ phận thiết kế và bộ phận thi công.
• Các cuộc thảo luận về ngân sách có thể bắt đầu sớm hơn vì nhà thầu đã tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế.
• Bản vẽ có thể được phát triển dựa trên các ràng buộc thực tế của việc thi công.
• Việc thay đổi có thể diễn ra nhanh hơn vì đội thiết kế và đội thi công đã được phối hợp sẵn.
• Bạn vẫn cần xem kỹ hợp đồng và xác minh giấy phép, bảo lãnh, bảo hiểm cũng như phạm vi công việc.

Với các gia đình nhập cư và người chủ nhà thích cách diễn đạt dễ hiểu hoặc cần hỗ trợ giao tiếp thêm, một đội design-build được tổ chức tốt đôi khi có thể giúp quy trình dễ theo dõi hơn. Tuy nhiên, giao tiếp rõ ràng không tự động có được. Hãy hỏi xem nhà thầu có thể giải thích từng giai đoạn theo cách đơn giản, cung cấp chi tiết phạm vi bằng văn bản và giúp bạn hiểu rõ phần nào được bao gồm và phần nào không.

Cách thức vận hành trong thực tế

Dự án design-build thường bắt đầu bằng buổi tư vấn về mục tiêu của bạn, ngôi nhà của bạn và khung ngân sách. Bạn có thể trao đổi về việc làm thêm một phòng, làm thêm tầng hai, cải tạo lớn bếp và thay đổi kết cấu, xây ADU, hoặc xây nhà tùy chỉnh mới. Nhà thầu hoặc đội design-build có thể xem hiện trạng khu đất, hỏi về nhu cầu bố trí mặt bằng và thảo luận chi phí ước tính ban đầu trước khi hoàn thiện bản vẽ chi tiết.

Tiếp theo là giai đoạn thiết kế sơ bộ. Giai đoạn này có thể bao gồm bản phác thảo, ý tưởng mặt bằng, đo đạc, rà soát tính khả thi và ước tính giá sớm. Nếu dự án tiếp tục triển khai, phần thiết kế sẽ được chi tiết hóa hơn. Tùy theo từng công việc, giai đoạn này có thể liên quan đến bản vẽ kiến trúc, kỹ thuật kết cấu, tài liệu về năng lượng, lựa chọn sản phẩm và các bản vẽ sẵn sàng để xin phép. Ở một số dự án, vẫn có thể phải có các chuyên gia được cấp phép tách riêng theo luật cho phần thiết kế hoặc kỹ thuật, ngay cả khi tổng thể dự án được gọi là design-build.

Khi bản vẽ đã tiến đủ xa, nhà thầu nên cung cấp rõ hơn về phạm vi công việc và cấu trúc giá. Một số công ty dùng khoản dự trù (allowances) cho các hạng mục chưa được chọn hoàn toàn như tủ bếp, gạch lát hoặc thiết bị. Những công ty khác dùng hợp đồng giá cố định cho một phạm vi công việc xác định, còn một số khác áp dụng hình thức tính theo chi phí cộng thêm. Không định dạng nào tự động là tốt hay xấu. Điều quan trọng là hợp đồng có giải thích rõ ràng phần việc, các hạng mục loại trừ, lịch thanh toán, quy trình thay đổi (change order), trách nhiệm xin phép và mốc thời gian dự kiến hay không.

• Tư vấn ban đầu: mục tiêu dự án, ngân sách ước tính và rà soát tài sản.
• Thiết kế ý tưởng: ý tưởng bố trí, tính khả thi và góp ý chi phí sớm.
• Thiết kế chi tiết: bản vẽ, kỹ thuật nếu cần, lựa chọn vật liệu và chuẩn bị hồ sơ xin phép.
• Hợp đồng thi công: phạm vi, điều khoản thanh toán, khoản dự trù và trách nhiệm.
• Xin phép và thi công: kiểm tra công trình, cập nhật tiến độ và quản lý thay đổi.

Cách tổ chức này đặc biệt hữu ích khi dự án có nhiều phần việc liên quan với nhau. Ví dụ, nếu bạn tháo tường, chỉnh sửa đường nét mái, tăng diện tích xây dựng hoặc xây trên một khu đất khó, việc phối hợp sớm giữa thiết kế và thi công có thể giúp tránh một số “bất ngờ” tốn kém. Tuy nhiên, nó không loại bỏ được mọi rủi ro. Nhà cũ, hư hỏng tiềm ẩn, vấn đề về đất nền, sự cố liên quan đến hệ thống tiện ích và yêu cầu theo quy định xây dựng vẫn có thể ảnh hưởng đến chi phí cuối cùng và tiến độ.

Design-build vs. design-bid-build

Người chủ nhà thường nghe đến hai lộ trình dự án phổ biến. Một là design-build. Lộ trình còn lại thường được gọi là design-bid-build. Trong design-bid-build, bạn thuê nhà thiết kế hoặc kiến trúc sư trước, hoàn thành bản vẽ, rồi mời một hoặc nhiều nhà thầu đấu giá/báo giá trên cùng một bộ bản vẽ đó. Cách này có thể giúp bạn so sánh giá dễ hơn vì mỗi nhà thầu đang báo giá cho cùng một thiết kế. Nó cũng có thể tạo cho bạn sự độc lập hơn giữa phần thiết kế và phần thi công.

Trong design-build, giá và thiết kế tác động lẫn nhau ngay từ đầu. Điều này có thể giúp giữ bản vẽ gần với ngân sách bạn có thể chi. Nhưng vì cùng một đội tham gia xuyên suốt, bạn có thể có ít “bảng so sánh ngang nhau” (tức apples-to-apples) giữa các báo giá trừ khi bạn tạm dừng quy trình và đem bản vẽ đi tìm hiểu/báo giá từ các nhà thầu sau. Một số người chủ nhà coi trọng tốc độ và khả năng phối hợp của design-build. Những người khác lại thích hoàn thiện phần thiết kế trước để có thể so sánh nhiều nhà thầu trước khi ký hợp đồng thi công.

• Design-build có thể được tinh gọn hơn.
• Design-bid-build có thể giúp việc so sánh giá giữa các nhà thầu dễ hơn.
• Design-build có thể phát hiện vấn đề về ngân sách sớm hơn.
• Design-bid-build có thể tạo sự tách bạch hơn giữa tư vấn thiết kế và giá thi công.
• Lựa chọn phù hợp nhất phụ thuộc vào dự án, ngân sách và mức độ thoải mái của bạn với quy trình.

Chi phí có thể là bao nhiêu

Không có một mức giá toàn quốc duy nhất cho design-build vì thuật ngữ này mô tả cách thức bàn giao dự án, không phải là một sản phẩm cố định. Tổng chi phí phụ thuộc vào loại dự án, quy mô, vị trí, mức độ phức tạp về kết cấu, chi phí xin phép, mức độ hoàn thiện, điều kiện mặt bằng và đơn giá lao động tại địa phương. Các con số dưới đây chỉ là ước tính rộng trên phạm vi toàn quốc, không phải báo giá hay cam kết. Báo giá thực tế có thể thấp hơn nhiều hoặc cao hơn nhiều.

Bạn cũng có thể thấy các khoản phí thiết kế riêng hoặc phí trước thi công trước khi ký hợp đồng thi công cuối cùng. Những khoản này có thể bao gồm đo đạc, lập bản vẽ, ước tính, phối hợp kỹ thuật và chuẩn bị hồ sơ xin phép. Hãy hỏi xem các khoản phí đó có được hoàn lại không, có được khấu trừ vào chi phí thi công hay là tách riêng dù thế nào đi nữa. Đồng thời hỏi cách các khoản dự trù (allowances) hoạt động ra sao. Nếu khoản dự trù thấp, ước tính có thể trông rẻ hơn trên giấy nhưng có thể dẫn đến chi phí thực tế cao hơn khi bạn chọn vật liệu thực tế.

Một nhà thầu đáng tin cậy sẽ giải thích chi phí bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Hãy yêu cầu bảng phân tích chi phí bằng văn bản, các giả định rõ ràng và quy trình phê duyệt khi thay đổi. Tuyệt đối đừng coi ước tính ban đầu là giá cuối cùng được đảm bảo. Công việc cải tạo đặc biệt có thể phát hiện điều kiện tiềm ẩn sau khi mở tường, sàn hoặc móng.

Cần lưu ý gì trước khi bạn ký

Design-build có thể hoạt động tốt, nhưng chỉ khi công ty được tổ chức chặt chẽ, minh bạch và có đủ năng lực phù hợp với loại dự án của bạn. Đừng cho rằng mọi nhà thầu sử dụng thuật ngữ này đều cung cấp cùng mức độ dịch vụ. Có công ty thực sự có quy trình thiết kế đầy đủ và quản lý dự án. Những công ty khác có thể dùng nhãn hiệu đó một cách khá chung chung. Bạn cần biết chính xác mình đang mua gì.

• Xác minh tổng thầu được cấp phép tại bang của bạn và có giấy bảo lãnh cùng bảo hiểm còn hiệu lực nếu pháp luật yêu cầu.
• Hỏi ai phụ trách thiết kế: nhân sự nội bộ, kiến trúc sư bên ngoài, nhà thiết kế nhà ở hay kỹ sư.
• Hỏi phần nào trong thiết kế được bao gồm trong phí và phần nào là phát sinh thêm.
• Xác nhận ai là người xin phép và ai là người lên lịch kiểm tra công trình.
• Hỏi xem kỹ thuật kết cấu có được bao gồm khi có liên quan đến việc tháo tường, thay đổi dầm, thay đổi móng hoặc thay đổi mái hay không.
• Lấy phạm vi công việc bằng văn bản, lịch thanh toán và quy trình thay đổi (change order).
• Hỏi khoản dự trù được đặt như thế nào và điều gì xảy ra nếu lựa chọn thực tế có giá cao hơn.
• Hỏi về mốc thời gian dự kiến, nhưng hãy coi đó là ước tính chứ không phải lời hứa.

Cũng rất nên hỏi công ty quản lý giao tiếp như thế nào. Ai sẽ gọi lại cho bạn? Ai là người liên hệ hằng ngày của bạn trong giai đoạn thiết kế? Ai quản lý phần thi công? Nếu tiếng Anh không phải là ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hãy hỏi xem họ có thể giao tiếp rõ ràng bằng ngôn ngữ bạn ưu tiên hoặc cung cấp bản tóm tắt bằng văn bản đơn giản hay không. Giao tiếp tốt không thay thế cho giấy phép và bảo hiểm, nhưng lại rất quan trọng trong một dự án lớn.

Khi nào design-build có thể phù hợp

Design-build có thể là một lựa chọn tốt nếu bạn muốn có một đội ngũ được điều phối thống nhất, cần hỗ trợ cân bằng giữa ý tưởng thiết kế và ngân sách thực tế, hoặc đang lên kế hoạch cho một dự án mà kết cấu, bố trí mặt bằng và chi tiết thi công đều ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Nhiều người chủ nhà chọn phương án này cho các hạng mục như làm thêm diện tích, cải tạo toàn bộ ngôi nhà, chuyển đổi gara, ADU và nhà tùy chỉnh, vì các dự án này thường được hưởng lợi từ việc nhà thầu tư vấn sớm.

Phương án này có thể kém hấp dẫn hơn nếu bạn muốn có một quy trình thiết kế độc lập hoàn toàn trước, hoặc nếu bạn dự định đem bản vẽ đã hoàn thành đi tìm báo giá từ nhiều nhà thầu để cạnh tranh. Một số người chủ nhà cũng thích tách riêng phần thiết kế khỏi thi công để có một “tiếng nói” bên ngoài rõ ràng hơn khi xem xét các gợi ý của nhà thầu. Không có lộ trình nào tự động đúng. Lựa chọn tốt nhất phụ thuộc vào cách bạn muốn ra quyết định, so sánh giá và quản lý rủi ro.

Được ghép nối với các nhà thầu được cấp phép cho dự án của bạn

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây nhà mới, làm thêm phòng/diện tích, làm dự án liên quan đến kết cấu hoặc cải tạo lớn, Mainstay Builders có thể giúp bạn được ghép nối với các tổng thầu được cấp phép, có bảo lãnh và bảo hiểm phù hợp với loại dự án và khu vực của bạn. Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho người chủ nhà. Chúng tôi không phải là nhà thầu, và chúng tôi không thiết kế hoặc thi công dự án của bạn. Chúng tôi chỉ giúp kết nối bạn với các đơn vị chuyên nghiệp đủ điều kiện để bạn có thể so sánh, đặt câu hỏi, kiểm tra thông tin năng lực và chọn đúng đội ngũ cho ngôi nhà của bạn.

Một sự ghép nối phù hợp có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, đặc biệt khi bạn đang cố hiểu liệu mô hình design-build có phù hợp với ngân sách và mục tiêu của bạn hay không. Trước khi ký với bất kỳ ai, hãy yêu cầu chi tiết phạm vi bằng văn bản, xác minh giấy phép và bảo hiểm và đảm bảo bạn hiểu rõ ai là người phụ trách thiết kế, xin phép, kỹ thuật và thi công.