Thỏa thuận từ bỏ quyền lưu thủy (lien waiver) là gì

Trả lời ngắn gọn

Lien waiver là một tài liệu đã ký gắn với việc thanh toán. Nói đơn giản, nó có ý rằng, “Tôi đã được trả tiền,” hoặc “Khi khoản thanh toán này được thông qua, tôi sẽ không nộp lien cho số tiền này.” Trong quá trình thi công, các nhà xây dựng, đơn vị thi công theo hạng mục và nhà cung cấp vật liệu có thể dùng lien waiver để mọi người theo dõi đã thanh toán gì và các quyền nào đang được giải phóng.

Điều này quan trọng vì mechanic’s lien có thể được nộp bởi các bên không được thanh toán cho công lao động hoặc vật liệu trong dự án. Điều đó có thể tạo ra một yêu cầu pháp lý đối với tài sản, kể cả khi chủ nhà nghĩ rằng hóa đơn đã được chi trả thông qua general contractor. Lien waiver đúng cách có thể giúp giảm rủi ro này, nhưng quy định và mẫu biểu cụ thể sẽ khác nhau theo từng tiểu bang, và Mainstay Builders không phải là văn phòng luật sư, không phải nhà thầu, cũng không phải chuyên gia xây dựng có giấy phép.

Lien waiver có ý nghĩa gì với bạn với tư cách chủ nhà

Nếu bạn đang xây nhà, mở thêm phòng, nâng mái, sửa lại nền móng, hoặc làm một cuộc cải tạo lớn, có thể sẽ có nhiều người “đụng” đến dự án. Có thể bao gồm general contractor, đội làm khung (framer), thợ điện, thợ nước, đội bê tông, thợ lợp mái và nhà cung cấp vật liệu. Bạn có thể chỉ ký một hợp đồng, nhưng vẫn có thể có nhiều doanh nghiệp có quyền lien tùy theo luật tiểu bang và cách dòng tiền được chi trả.

Với bạn, lien waiver chủ yếu liên quan đến bằng chứng và sự bảo vệ. Nó có thể cho thấy bên đang yêu cầu thanh toán đang giải phóng quyền lien cho một khoản tiền nhất định, cho một khoảng thời gian lập hóa đơn nhất định, hoặc cho toàn bộ công việc. Điều này đặc biệt hữu ích trước khi bạn giải ngân khoản thanh toán theo tiến độ, trước khi thanh toán phần cuối cùng, hoặc khi kết thúc dự án.

Tuy nhiên, lien waiver không phải “phép màu”. Nếu tài liệu bị thiếu thông tin, được ký bởi sai bên, hoặc không khớp với khoản thanh toán thực tế đã thực hiện, nó có thể không mang lại sự bảo vệ như bạn mong đợi. Một số tiểu bang yêu cầu cách diễn đạt cụ thể. Một số tiểu bang cũng giới hạn thời điểm có thể ký waiver. Vì vậy, chủ nhà nên lưu giữ cùng lúc các bản sao hợp đồng, hóa đơn, séc đã hủy (canceled checks), lệnh thay đổi (change orders) và các lien waiver đã ký.

• Nó có thể giúp cho thấy ai đã được thanh toán và thanh toán bao nhiêu.
• Nó có thể giảm khả năng tranh chấp thanh toán biến thành lien.
• Nó có thể hỗ trợ hồ sơ dự án rõ ràng hơn cho ngân hàng cho vay và công ty dịch vụ định giá/tín dụng tài sản (title company).
• Nó không thay thế việc sàng lọc nhà thầu kỹ càng hoặc xem xét pháp lý khi có tranh chấp.

Lien waiver hoạt động như thế nào trong thực tế

Trong nhiều dự án, lien waiver được trao đổi cùng lúc với các khoản thanh toán theo tiến độ. Ví dụ, nhà thầu có thể yêu cầu thanh toán sau khi phần khung đã hoàn tất. Trước hoặc tại thời điểm khoản thanh toán đó, bạn có thể nhận một waiver bao phủ phần công việc tương ứng. Về sau, khi kết thúc dự án, bạn có thể nhận các final lien waivers cho thấy các khoản cuối cùng đã được thanh toán và toàn bộ quyền lien đã được giải phóng.

Có hai ý chính thường gặp trong lien waiver: waiver là có điều kiện (conditional) hay không có điều kiện (unconditional), và là một phần (partial) hay cuối cùng (final). Conditional waiver nghĩa là việc giải phóng chỉ có hiệu lực khi thực sự có thanh toán, ví dụ như khi séc được thông qua. Unconditional waiver nghĩa là quyền lien được giải phóng ngay lập tức, dù tiền có thực sự về hay chưa. Partial nghĩa là chỉ một khoản thanh toán nhất định hoặc chỉ một phần dự án được bao phủ. Final nghĩa là bên ký tuyên bố họ từ bỏ quyền lien cho toàn bộ dự án.

Nhiều chủ nhà thích conditional waivers gắn với việc đã thanh toán thực tế vì nó rõ ràng và an toàn hơn cho cả hai bên. Bên làm công việc có thể muốn được đảm bảo rằng tiền thật sự có trước khi giải phóng quyền. Chủ nhà có thể muốn có một biên bản đã ký cho thấy việc thanh toán đã giải quyết xong giai đoạn lập hóa đơn đó. Final waivers thường đến ở cuối dự án, sau khi các hạng mục cần chỉnh sửa (punch-list) được xử lý và các khoản tiền cuối cùng được giải ngân.

• Conditional partial waiver: bao phủ một khoản thanh toán, và chỉ khi khoản thanh toán đó được thực hiện.
• Unconditional partial waiver: bao phủ một khoản thanh toán ngay lập tức, dù tiền có thông qua đầy đủ hay không.
• Conditional final waiver: giải phóng toàn bộ quyền lien còn lại sau khi khoản thanh toán cuối cùng được thực hiện.
• Unconditional final waiver: giải phóng toàn bộ quyền lien còn lại ngay lập tức.

Trong một dự án được quản lý tốt, general contractor sẽ giải thích lịch thanh toán, xác định các nhà thầu phụ và nhà cung cấp lớn, đồng thời sắp xếp giấy tờ lien waiver gọn gàng. Nhưng chủ nhà không nên giả định rằng việc đó luôn tự động diễn ra. Hãy hỏi ai là bên cung cấp nhân công và vật liệu, khoản tiền sẽ được chi trả từ mỗi đợt giải ngân (draw) như thế nào, và bạn nên nhận những giấy tờ lien waiver nào trước mỗi lần thanh toán và khi hoàn tất cuối cùng.

Bạn cần để ý điều gì trước khi ký hoặc thanh toán

Rủi ro lớn nhất là ký hoặc chấp nhận giấy tờ mà bạn không hiểu rõ hoàn toàn. Nếu một tài liệu ghi “unconditional” và khoản thanh toán chưa thực sự hoàn tất, điều đó có thể nhanh chóng gây nhầm lẫn. Nếu số tiền trong waiver không khớp với hóa đơn, hoặc ngày tháng bị sai, hoặc tên công ty khác với tên trên hợp đồng của bạn, hãy dừng lại và đặt câu hỏi.

Bạn cũng nên để ý đến các bên có thể bị thiếu. Lien waiver của general contractor có thể không bao phủ tất cả nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp vật liệu tham gia dự án. Với các dự án lớn, đôi khi chủ nhà cũng yêu cầu các waiver từ các bên chủ chốt, không chỉ riêng GC. Cách làm đúng sẽ phụ thuộc vào luật tiểu bang, điều khoản hợp đồng của bạn và cấu trúc dự án.

• Kiểm tra tên công ty có khớp với hợp đồng và hóa đơn hay không.
• Kiểm tra waiver là conditional hay unconditional.
• Kiểm tra waiver là partial hay final.
• Kiểm tra số tiền, khoảng thời gian (date range), và địa chỉ tài sản.
• Kiểm tra xem có cần các nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp lớn khác cũng phải cung cấp waiver hay không.
• Lưu bản sao của mọi lien waiver đã ký, hóa đơn và bằng chứng thanh toán.
• Nếu có bất kỳ điều gì không ổn, hãy hỏi contractor của bạn và xin tư vấn pháp lý trước khi ký.

Lien waiver nằm trong bức tranh lớn hơn về thanh toán như thế nào

Lien waiver chỉ là một phần trong việc kiểm soát thanh toán tốt. Bạn vẫn cần hợp đồng bằng văn bản, phạm vi công việc rõ ràng, lịch thanh toán gắn với mốc tiến độ, các lệnh thay đổi (change orders) bằng văn bản, và bằng chứng rằng contractor của bạn có giấy phép, được bảo lãnh và mua bảo hiểm khi pháp luật yêu cầu. Bạn cũng nên biết tiểu bang của bạn có yêu cầu các thông báo sơ bộ (preliminary notices) từ nhà thầu phụ hoặc nhà cung cấp hay không. Những thông báo này khác với liens và khác với lien waivers.

Nếu bạn đang sử dụng khoản vay xây dựng, bên cho vay hoặc công ty title có thể yêu cầu lien waivers như một phần của mỗi lần giải ngân. Điều này khá phổ biến. Nó giúp ghi nhận dòng tiền và giảm các vấn đề liên quan đến title. Tuy nhiên, bạn cũng đừng cho rằng người khác đã kiểm tra mọi chi tiết giúp bạn. Hãy đọc kỹ những gì bạn đang ký và hỏi tài liệu đó bao phủ điều gì.

Với các gia đình nhập cư và chủ nhà cảm thấy thoải mái hơn khi sử dụng ngôn ngữ khác tiếng Anh, lượng giấy tờ này có thể khiến họ đặc biệt căng thẳng. Việc chậm lại, yêu cầu giải thích bằng ngôn ngữ dễ hiểu (plain-language), và nhờ một phiên dịch viên hoặc luật sư đáng tin xem giúp tài liệu là hoàn toàn ổn. Bạn không cần phải vội vàng điền vào một mẫu pháp lý chỉ vì việc thi công đang diễn ra nhanh.

Những lỗi thường gặp mà chủ nhà hay mắc

Một lỗi phổ biến là thanh toán quá nhiều ngay từ đầu và không thu thập giấy tờ tương ứng. Một lỗi khác là nghĩ rằng việc thanh toán cho general contractor tự động có nghĩa là mọi nhà thầu phụ và nhà cung cấp đều đã được trả. Đôi khi điều đó đúng. Đôi khi thì không. Nếu việc theo dõi thanh toán không chặt chẽ, chủ nhà có thể bất ngờ sau này khi nhận được yêu cầu từ một bên mà họ chưa từng ký thuê trực tiếp.

Một lỗi khác là coi mọi lien waivers đều giống nhau. Không phải vậy. Một partial waiver cho một đợt giải ngân phần khung trị giá $20,000 khác rất nhiều so với một final waiver cho toàn bộ dự án. Chủ nhà cũng gặp rắc rối khi ký các mẫu còn để trống (để hở) một số mục, hoặc chấp nhận waivers ghi sai pháp nhân, sai số tiền, hoặc sai địa chỉ tài sản.

Và cuối cùng, một số chủ nhà bỏ qua việc kiểm tra năng lực của contractor vì giá thầu thấp hoặc ngày bắt đầu nhanh. Điều đó có thể tốn kém hơn rất nhiều về sau. Trước khi ký hợp đồng, hãy xác minh rằng general contractor có giấy phép nếu tiểu bang của bạn yêu cầu, có bảo lãnh khi áp dụng, và có bảo hiểm. Hãy yêu cầu bằng chứng. Khi có thể, hãy xác nhận chi tiết với cơ quan cấp phép hoặc công ty bảo hiểm.

Chi phí lien waiver thường trông như thế nào

Bản thân lien waiver thường chỉ là một phần của hồ sơ giấy tờ dự án, nên có thể không có mức giá riêng cho chỉ riêng mẫu giấy đó. Nhưng việc rà soát pháp lý, xử lý hồ sơ title, xử lý của bên cho vay, hoặc hỗ trợ khi có tranh chấp có thể phát sinh chi phí nếu có sự cố. Đây là các ước tính rộng trên toàn quốc, không phải báo giá hay cam kết, và chi phí thực tế có thể thay đổi rất nhiều theo tiểu bang, quy mô dự án và việc đã có tranh chấp sẵn hay chưa.

Rủi ro tài chính lớn hơn thường không nằm ở chính tờ giấy. Nó nằm ở chuyện gì xảy ra nếu hồ sơ thanh toán bị ghi chép cẩu thả, dùng sai waiver, hoặc một bên chưa được trả nộp yêu cầu đối với tài sản. Tài liệu ghi chép tốt và việc có một general contractor đủ năng lực, có giấy phép, được bảo lãnh và mua bảo hiểm có thể giúp giảm rủi ro đó, nhưng không có mẫu nào có thể đảm bảo một dự án không có tranh chấp.

Được ghép nối với các contractor hiểu các dự án lớn

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây mới, bổ sung công trình, sửa chữa kết cấu, hoặc cải tạo lớn, Mainstay Builders có thể kết nối bạn với các general contractors có giấy phép, được bảo lãnh và mua bảo hiểm phù hợp với dự án của bạn. Chúng tôi là dịch vụ ghép nối miễn phí. Chúng tôi không trực tiếp thực hiện công việc và không đưa ra tư vấn pháp lý, kỹ thuật (engineering) hoặc xây dựng.

Một bản ghép nối contractor tốt có thể giúp việc sắp xếp giấy tờ dễ hơn vì các general contractors giàu kinh nghiệm thường có hệ thống quản lý đã được thiết lập tốt cho lịch giải ngân, lệnh thay đổi, chứng chỉ bảo hiểm và việc thu thập lien waivers. Dù vậy, bạn vẫn nên tự mình xác minh giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm trước khi ký, và bạn nên chọn contractor mà bạn tin tưởng.

Nếu vấn đề tiếp cận ngôn ngữ quan trọng với gia đình bạn, chúng tôi sẽ cố gắng hết sức để kết nối bạn với các contractor có thể giao tiếp rõ ràng và tôn trọng. Bạn không cần cung cấp tình trạng nhập cư, số ID hay các dữ liệu cá nhân nhạy cảm khác để bắt đầu. Hãy cho chúng tôi biết về dự án của bạn, mục tiêu timeline, và nhu cầu giao tiếp của bạn—chúng tôi sẽ giúp bạn khám phá các lựa chọn.