Những câu hỏi nào nhà thầu sẽ hỏi tôi

Câu trả lời ngắn gọn

Nhà thầu thường sẽ hỏi về loại công việc bạn muốn làm, dự án nằm ở đâu, khoảng ngân sách của bạn, mốc thời gian dự kiến và liệu bạn đã có sẵn bản vẽ thiết kế hoặc giấy phép hay chưa. Họ cũng có thể hỏi về tuổi và tình trạng của ngôi nhà, ai là người ra quyết định và liệu bạn có dự định ở trong nhà trong thời gian thi công hay không.

Đây là những câu hỏi bình thường đối với nhà mới, phần mở rộng, công việc kết cấu và các hạng mục cải tạo lớn. Nhà thầu giỏi đang cố gắng hiểu quy mô công việc, mức độ rủi ro và liệu kỳ vọng của bạn có khớp với chi phí và tiến độ ngoài thực tế hay không. Các câu hỏi của họ nên cụ thể và chuyên nghiệp, không mơ hồ hay gây cảm giác ép buộc.

Bạn không cần chuẩn bị sẵn mọi câu trả lời. Hoàn toàn có thể nói, "Tôi vẫn đang cân nhắc," hoặc "Tôi cần được giúp để hiểu rõ các lựa chọn của mình." Một nhà thầu có giấy phép, được bảo lãnh và mua bảo hiểm cần có thể giải thích quy trình bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Tuy nhiên, bạn vẫn nên tự kiểm tra năng lực/giấy tờ hành nghề, bảo hiểm và các bên tham chiếu trước khi quyết định thuê ai.

Nhà thầu thường muốn biết điều gì

Phần lớn các cuộc trao đổi ban đầu đều theo một khuôn mẫu tương tự. Nhà thầu muốn tìm hiểu bạn muốn xây dựng gì, liệu bất động sản và ngân sách có hợp lý với kế hoạch đó hay không, và mức độ công việc về thiết kế và giấy phép còn cần đến đâu. Dự án càng phức tạp thì họ càng phải hỏi nhiều hơn.

• Đây là loại dự án gì: nhà mới, thêm phòng, sửa chữa kết cấu, cải tạo toàn bộ căn nhà, cải tạo bếp, chuyển đổi nhà để xe, hay một hạng mục khác?
• Địa chỉ bất động sản hoặc thành phố ở đâu, và đó là kiểu nhà gì?
• Ngôi nhà đã bao nhiêu năm tuổi, và trước đây đã có cải tạo, hư hại hoặc vấn đề về nền móng chưa?
• Chính xác bạn muốn thay đổi, thêm vào, loại bỏ hoặc sửa chữa phần nào?
• Bạn đã có sẵn bản vẽ, thiết kế/drawings, kỹ thuật (engineering) hoặc ý tưởng thiết kế chưa?
• Bạn đã xin giấy phép (permits) chưa, hay vẫn đang ở giai đoạn lên kế hoạch?
• Bạn đang cân nhắc khoảng ngân sách nào?
• Khi nào bạn muốn bắt đầu, và ngày đó có thể linh động không?
• Trong thời gian thi công, bạn có sẽ ở trong nhà không?
• Ai sẽ là người ra quyết định cuối cùng và ký hợp đồng?

Một số nhà thầu cũng sẽ yêu cầu ảnh, số đo, hoặc bản sao của bất kỳ bản vẽ sẵn có nào trước khi lên lịch đi khảo sát tại công trường. Việc này khá phổ biến và thường hữu ích. Nó có thể giúp tiết kiệm thời gian và giúp nhà thầu cho bạn biết dự án có vẻ khả thi hay không trước khi ai đó phải tốn nhiều giờ cho các cuộc họp.

Với các công việc liên quan đến kết cấu, hãy kỳ vọng nhà thầu sẽ hỏi chi tiết hơn. Họ có thể hỏi về vết nứt, sàn bị nghiêng, tình trạng nước thấm, mái bị xệ hoặc các lần từng sửa chữa trước đây. Với phần mở rộng và nhà mới, họ có thể hỏi về diện tích lô đất, khoảng lùi (setbacks), khả năng tiếp cận tiện ích (utility access) và liệu công trường có vấn đề về việc đưa máy móc thiết bị hoặc hàng hóa đến hay không.

Điều này có ý nghĩa gì với bạn

Những câu hỏi này không chỉ dành cho nhà thầu. Chúng còn giúp bạn rõ ràng hơn. Nếu bạn có thể trả lời vài hạng mục cơ bản, bạn sẽ có nhiều khả năng nhận được câu trả lời hữu ích thay vì những lời hứa chung chung. Bạn không cần bản kế hoạch hoàn hảo, nhưng việc có một ý tưởng phác về mục tiêu sẽ giúp cuộc trò chuyện tốt hơn.

Hãy bắt đầu từ những điều cơ bản: bạn đang cố gắng giải quyết vấn đề gì, không gian nào quan trọng nhất và bạn thực tế có thể chi bao nhiêu. Ví dụ, "Chúng tôi cần thêm 1 phòng ngủ và 1 phòng tắm nữa" hữu ích hơn là, "Chúng tôi muốn làm ngôi nhà đẹp hơn." Nếu vấn đề liên quan đến kết cấu, hãy mô tả rõ các dấu hiệu và nói bạn phát hiện chúng lần đầu khi nào.

Việc tách bạch các hạng mục bắt buộc (must-haves) và các hạng mục mong muốn (nice-to-haves) cũng rất hữu ích. Nhà thầu có thể hỏi trực tiếp điều này vì những sự đánh đổi là chuyện thường gặp. Nếu ngân sách của bạn không đủ để đáp ứng mọi ý tưởng, bạn có thể phải chọn giữa diện tích (square footage), hạng hoàn thiện (finishes) hoặc các tính năng bổ sung. Trả lời trung thực ngay từ đầu có thể giúp bạn tránh những đợt báo giá bị lãng phí về sau.

Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hoàn toàn ổn khi yêu cầu giải thích chậm hơn, nhận bản tóm tắt bằng văn bản, hoặc nhờ một người trong gia đình tham gia vào cuộc trò chuyện. Trước khi đồng ý bất cứ điều gì, bạn nên cảm thấy thoải mái khi hiểu rõ phạm vi công việc, điều khoản thanh toán, giấy phép và quy trình thay đổi (change-order). Mainstay Builders có thể giúp kết nối chủ nhà với các nhà thầu tổng quát có giấy phép phù hợp với dự án, nhưng bạn luôn nên tự kiểm tra kỹ thông tin năng lực trước khi chọn.

Cách thức hoạt động trong thực tế

Trong nhiều trường hợp, lần liên hệ đầu tiên chỉ là một cuộc gọi điện ngắn, trao đổi tin nhắn hoặc biểu mẫu trực tuyến. Nhà thầu hoặc nhân viên văn phòng sẽ thu thập các thông tin cơ bản: loại dự án, thành phố, kích thước ước tính và tiến độ dự kiến. Nếu có vẻ phù hợp, bước tiếp theo thường là đi khảo sát tại công trường hoặc yêu cầu bản vẽ và ảnh.

Khi đi khảo sát tại công trường, các câu hỏi thường sẽ cụ thể hơn. Nhà thầu có thể đo đạc từng phòng, kiểm tra nền móng hoặc khu vực gác mái, xem các điểm tiếp cận và hỏi về hệ thống ống nước, điện hoặc các tường chịu lực. Nếu ngôi nhà của bạn đã cũ, họ có thể trao đổi về những tình trạng bị che giấu có thể ảnh hưởng đến chi phí, như hệ thống dây điện lỗi thời, hư hại do nước, rủi ro amiăng (asbestos) hoặc những hạng mục đã từng thi công nhưng không có giấy phép.

Với những dự án lớn, nhà thầu có thể chưa sẵn sàng đưa ra một mức giá cố định ngay tại chỗ. Điều này là bình thường. Nhà thầu có trách nhiệm thường cần thời gian để xem xét bản vẽ, trao đổi với các đối tác thi công, ước tính chi phí nhân công và vật liệu, đồng thời tính cả các bước xin giấy phép hoặc kiểm tra (inspection). Với các dự án thiên về thiết kế-xây dựng (design-build) hoặc nhiều phần chuẩn bị trước thi công (preconstruction), có thể sẽ có một giai đoạn lập kế hoạch riêng trước khi ký hợp đồng thi công đầy đủ.

Bạn cũng có thể được hỏi những câu hỏi mang tính tài chính, chẳng hạn liệu bạn có thanh toán bằng tiền mặt, dùng khoản vay xây dựng hay vẫn đang tìm hiểu các phương án tài trợ khác. Thông thường, đó là về mức độ sẵn sàng của dự án chứ không phải đánh giá bạn. Điều này giúp nhà thầu hiểu liệu phần thảo luận về phạm vi và tiến độ nên được tiến hành ngay hay để sau.

Nếu bạn đang so sánh nhiều nhà thầu, hãy kỳ vọng mỗi bên sẽ hỏi một nhóm câu hỏi hơi khác nhau. Điều đó không tự động đồng nghĩa với việc một bên tốt hơn bên còn lại. Điều quan trọng là họ có hiểu mục tiêu của bạn không, có giải thích những phần chưa rõ một cách trung thực không và có đưa ra đề xuất bằng văn bản hoặc hợp đồng rõ ràng hay không nếu bạn quyết định tiến hành.

Những câu hỏi bạn nên sẵn sàng hỏi lại

Cuộc phỏng vấn diễn ra hai chiều. Chủ nhà đôi khi tập trung trả lời câu hỏi đến mức quên hỏi các câu hỏi của chính mình. Điều này có thể dẫn đến sự nhầm lẫn về sau liên quan đến giấy phép, việc giám sát, lịch thi công và thanh toán.

• Bạn có giấy phép làm loại công việc này ở bang hoặc khu vực địa phương của tôi không?
• Bạn có được bảo lãnh (bonded) và mua bảo hiểm (insured) không, và bạn có thể cung cấp bằng chứng không?
• Ai sẽ là người giám sát dự án hằng ngày?
• Bạn có sử dụng nhà thầu phụ không, và họ có được cấp phép và mua bảo hiểm đúng theo yêu cầu không?
• Ai phụ trách giấy phép, kiểm tra và tuân thủ quy chuẩn (code compliance)?
• Phần nào được bao gồm trong phạm vi bằng văn bản, và phần nào không được bao gồm?
• Bạn xử lý các thay đổi sau khi đã bắt đầu làm như thế nào?
• Bạn sử dụng lịch thanh toán nào, và các mốc nào sẽ kích hoạt việc thanh toán?
• Bạn kỳ vọng ước tính tiến độ theo kiểu nào, và điều gì có thể ảnh hưởng đến tiến độ?
• Bạn có thể chia sẻ các tài liệu tham chiếu gần đây cho những dự án tương tự như dự án của tôi không?

Những câu hỏi này quan trọng vì nhiều tranh chấp giữa chủ nhà bắt đầu từ những giả định. Một bên cho rằng giấy phép đã được bao gồm. Bên kia lại nghĩ là không. Một bên kỳ vọng có đội thi công hằng ngày. Bên kia lại lên lịch theo từng giai đoạn. Những câu hỏi rõ ràng ngay từ bây giờ sẽ giúp giảm rủi ro bất ngờ về sau.

Hãy xin câu trả lời bằng văn bản bất cứ khi nào có thể. Lời hứa bằng miệng rất dễ quên và khó thực hiện. Trước khi ký, hãy xem kỹ phạm vi công việc, khoản phụ cấp dự toán (allowances), các hạng mục loại trừ (exclusions), lịch thanh toán, ngôn ngữ bảo hành (warranty language) và quy trình cho các lệnh thay đổi (change orders). Nếu có điều gì không rõ, hãy hỏi lại cho đến khi mọi thứ trở nên hợp lý.

Những điều cần lưu ý

Phần lớn câu hỏi của nhà thầu là bình thường, nhưng có vài tình huống nên khiến bạn dừng lại. Hãy cẩn thận nếu ai đó đưa ra một con số rất thấp sau khi chỉ liếc qua nhanh, né tránh nói về giấy phép hoặc nói rằng giấy phép và bảo hiểm không quan trọng. Đây là những dấu hiệu cảnh báo, đặc biệt với các công việc kết cấu, phần mở rộng hoặc các dự án cải tạo lớn.

• Họ từ chối chia sẻ thông tin về giấy phép, bảo lãnh hoặc bảo hiểm.
• Họ gây áp lực để bạn ký ngay hoặc khẳng định mức giá chỉ có hiệu lực trong vài giờ.
• Họ yêu cầu thanh toán tiền mặt rất lớn ngay từ đầu mà không có hợp đồng bằng văn bản rõ ràng.
• Họ né tránh các chi tiết về phạm vi, vật liệu hoặc người thực sự sẽ làm công việc.
• Họ hứa rằng không cần giấy phép trước khi xem xét yêu cầu tại địa phương.
• Khi bạn hỏi về các bên tham chiếu, lệnh thay đổi hoặc các mốc thanh toán, họ tỏ ra khó chịu.
• Họ nói rằng họ có thể đưa ra mức giá chính xác trước khi xem tài sản hoặc xem xét bản vẽ cho một công việc phức tạp.

Bạn cũng nên để ý các vấn đề về giao tiếp. Nếu nhà thầu khó liên hệ trước khi bắt đầu dự án, có thể về sau mọi chuyện cũng không cải thiện. Bạn không cần phải có sự “hợp gu” hoàn hảo, nhưng bạn cần có sự rõ ràng và phản hồi cơ bản. Dự án lớn liên quan đến nhiều quyết định, vì vậy cách giao tiếp rất quan trọng.

Một vấn đề phổ biến khác là sự chắc chắn giả tạo. Thi công luôn có những điều chưa biết. Một nhà thầu đáng tin cậy nên sẵn sàng nói, "Chúng tôi cần kiểm tra thêm," hoặc, "Có thể sẽ thay đổi khi mở tường ra." Sự không chắc chắn trung thực tốt hơn sự tự tin thái quá.

Các câu hỏi về ngân sách thường xuất hiện như thế nào

Nhiều chủ nhà cảm thấy lo lắng khi nhà thầu hỏi về ngân sách. Điều đó là dễ hiểu. Bạn có thể lo rằng việc chia sẻ một con số nghĩa là giá sẽ tự động tăng. Trên thực tế, câu hỏi về ngân sách thường chỉ là bước kiểm tra mức độ phù hợp cơ bản. Nó giúp nhà thầu cho bạn biết liệu mục tiêu của bạn có khớp với chi phí có khả năng xảy ra tại khu vực của bạn hay không.

Hãy thử nghĩ theo khoảng giá thay vì các con số chính xác. Nếu bạn thực sự không biết, hãy nói như vậy và hỏi các dự án giống dự án của bạn thường tốn bao nhiêu ở cả phạm vi toàn quốc và tại địa phương. Hãy nhớ rằng các con số ban đầu chỉ là ước tính, không phải báo giá hay cam kết. Giá cuối cùng thường phụ thuộc vào bản vẽ, điều kiện tại công trường, lựa chọn vật liệu, giấy phép, nhân công và những tình trạng bị phát hiện khi thi công.

Đây là các ước tính quy mô rộng tại Mỹ, không phải báo giá hay cam kết. Chi phí có thể cao hơn hoặc thấp hơn đáng kể tùy theo khu vực, mức độ thiết kế, độ khó tại công trường, nhu cầu về kết cấu và mức độ hoàn thiện. Chính vì vậy nhà thầu mới cần hỏi trước. Nếu không có chi tiết, mọi con số về giá bạn nghe được chỉ là điểm khởi đầu ước tính.

Được ghép nối với các nhà thầu có giấy phép

Nếu bạn chưa biết bắt đầu từ đâu, Mainstay Builders có thể giúp bạn được ghép nối với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, được bảo lãnh và mua bảo hiểm cho nhà mới, phần mở rộng, công việc kết cấu và các cải tạo lớn. Chúng tôi là dịch vụ ghép nối miễn phí dành cho chủ nhà tại Mỹ. Chúng tôi không thực hiện thi công và không phải là đơn vị chuyên môn có giấy phép về xây dựng.

Bạn có thể chia sẻ những thông tin cơ bản về dự án của mình bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Bạn không cần bản vẽ hoàn hảo hay các thuật ngữ kỹ thuật. Chúng tôi giúp kết nối bạn với các nhà thầu phù hợp với loại công việc bạn đang dự định, để bạn có thể so sánh các cuộc trò chuyện, đặt câu hỏi tốt hơn và chọn đơn vị phù hợp của riêng mình.

Nếu việc hỗ trợ ngôn ngữ quan trọng đối với gia đình bạn, bạn có thể nói rõ đó là một sở thích về cách giao tiếp. Nhiều gia đình muốn có một nhà thầu giải thích rõ ràng và lịch sự. Dù bạn làm việc với bất kỳ ai, bạn cũng luôn nên tự xác minh giấy phép, bảo lãnh, bảo hiểm, phạm vi công việc và điều khoản thanh toán trước khi ký hợp đồng.