Nhà thầu xây dựng nhà để xe & ADU

Dự án này bao gồm những gì

Các dự án nhà để xe và ADU có thể trông đơn giản khi nhìn từ đường, nhưng thường chúng liên quan đến nhiều hạng mục hơn việc đổ nền và dựng tường. Một nhà để xe rời có thể bao gồm san lấp mặt bằng, thi công móng, khung nhà (framing), lợp mái, hệ thống điện, cửa, cửa sổ, cách nhiệt và thay đổi đường lái xe (driveway). Một nhà ở phụ trợ, hay ADU, thường còn thêm nhiều bước hơn, như hệ thống ống nước (plumbing), kết nối thoát nước cống hoặc bể tự hoại (sewer hoặc septic), bếp, phòng tắm, hệ thống sưởi và làm mát, hạng mục an toàn phòng cháy, và nâng cấp hạ tầng tiện ích (utility).

Mỗi thành phố và quận/hạt đều có quy định riêng. Khoảng lùi (setbacks), giới hạn diện tích phủ lô (lot coverage limits), giới hạn chiều cao, quy tắc chỗ đậu xe, yêu cầu tiếp cận hệ thống tiện ích, và quy định về việc chủ sở hữu có cư trú (owner-occupancy) đều có thể ảnh hưởng đến những gì bạn được phép xây. Ở một số nơi, việc chuyển đổi nhà để xe có thể đủ điều kiện thành ADU. Ở nơi khác, một khu nhà rời phía sau sân có lộ trình phê duyệt khác. Vì vậy, bạn nên trao đổi với một nhà thầu tổng quát có giấy phép và có kinh nghiệm thực tế về xin phép xây dựng và kiểm tra tại địa phương.

Mainstay Builders không thiết kế hay thi công dự án. Chúng tôi kết nối bạn với các nhà thầu có giấy phép, đã đặt cọc bảo lãnh và có bảo hiểm để bạn có thể đặt câu hỏi, so sánh kinh nghiệm và quyết định bạn muốn thuê ai. Trước khi ký bất kỳ hợp đồng nào, bạn luôn nên tự kiểm tra giấy phép hiện hành của nhà thầu, bảo hiểm và các tham chiếu (references).

• Nhà để xe rời dùng để đậu xe, lưu trữ, làm xưởng hoặc kết hợp nhiều mục đích
• Chuyển đổi nhà để xe thành không gian sinh sống hợp pháp khi quy định địa phương cho phép
• ADU rời, nhà nhỏ phía sau sân, nhà dành cho người thân/điều kiện đặc biệt (in-law units) và nhà cho khách
• Phần việc kết cấu gắn với móng, khung nhà và hệ thống mái
• Các cải tạo lớn nhằm chuẩn bị một công trình hiện hữu để sử dụng làm ADU
• Phần việc tại công trường liên quan đến thoát nước, lối tiếp cận và kết nối tiện ích

Quy trình hoạt động như thế nào

Vai trò của chúng tôi rất đơn giản. Chúng tôi tìm hiểu các điểm chính về dự án của bạn và ghép nối bạn với những nhà thầu có thể phù hợp với loại công việc bạn cần. Điều này có thể giúp tiết kiệm thời gian—đặc biệt nếu bạn đang tìm một đơn vị hiểu rõ quy tắc về ADU, các hạng mục công trình rời, thay đổi kết cấu và các dự án xây dựng nhà ở quy mô lớn.

Sau khi bạn được ghép nối, nhà thầu thường sẽ xem xét chi tiết về bất động sản, mục tiêu dự án, khoảng ngân sách và tiến độ thời gian (timeline). Một số nhà thầu có thể muốn xem bản khảo sát (survey), bản phác thảo sơ bộ (rough sketches), ảnh hoặc bản vẽ hiện có. Những người khác có thể đề xuất đến khảo sát thực địa trước khi họ có thể cho bạn biết liệu dự án có vẻ khả thi hay không. Việc này là bình thường. Công việc về nhà để xe và ADU phụ thuộc rất nhiều vào lô đất, cấu trúc, cách bố trí tiện ích và quy chuẩn địa phương.

• Cho chúng tôi biết loại dự án bạn đang dự tính
• Chúng tôi kết nối bạn với các nhà thầu tổng quát có giấy phép, đã đặt cọc bảo lãnh và có bảo hiểm
• Bạn trao đổi trực tiếp với họ về phạm vi công việc (scope), các vấn đề quy chuẩn địa phương và bước tiếp theo
• Bạn so sánh phong cách giao tiếp, kinh nghiệm, năng lực/chứng chỉ và cách tiếp cận về giá
• Bạn quyết định có tiến hành với bất kỳ nhà thầu nào hay không

Giấy phép, giấy phép hành nghề và kiểm tra (inspections)

Hầu hết các nhà để xe rời và gần như tất cả các dự án ADU đều cần giấy phép. Các loại giấy phép cụ thể tùy thuộc vào phạm vi công việc, nhưng thường bao gồm giấy phép xây dựng (building permits) và có thể thêm giấy phép điện, nước (plumbing), cơ điện/điều hòa (mechanical), san lấp mặt bằng, thoát nước hoặc giấy phép tiện ích. Nếu dự án thay đổi móng, chỉnh sửa khung kết cấu (structural framing), bổ sung không gian sinh sống hoặc tạo ra một nơi ở riêng, bạn nên kỳ vọng quy trình xem xét chi tiết hơn so với sửa chữa đơn giản.

Riêng với các dự án ADU, có thể phát sinh nhiều câu hỏi về khoảng lùi (setbacks), diện tích lô đất, dịch vụ tiện ích (utility service), công suất thoát nước cống (sewer capacity), khoảng cách chống cháy (fire separation), tiêu chuẩn năng lượng (energy standards), lối thoát hiểm (egress) và quy tắc về việc cư trú (occupancy). Một số khu vực đã thân thiện hơn với ADU, nhưng điều đó không có nghĩa là việc phê duyệt tự động. Một nhà thầu có giấy phép và có kinh nghiệm địa phương có thể giúp bạn hiểu quy trình thường gặp, nhưng bạn cũng nên kiểm tra các yêu cầu của thành phố hoặc quận/hạt đối với bất động sản của bạn.

Mainstay Builders không phải là đơn vị chuyên môn được cấp phép trong lĩnh vực xây dựng, luật sư, kiến trúc sư hay kỹ sư. Chúng tôi không thể cho bạn biết điều gì được phép trên lô đất của bạn hoặc đảm bảo việc được cấp giấy phép. Chúng tôi có thể kết nối bạn với các nhà thầu có giấy phép, và bạn nên tự xác minh năng lực của họ trước khi ký. Nếu dự án của bạn cần bản vẽ có đóng dấu (stamped plans) hoặc kỹ thuật (engineering), nhà thầu có thể đề xuất rằng bạn cũng nên làm việc với một chuyên gia thiết kế hoặc kỹ thuật đủ năng lực.

• Kiểm tra giấy phép của nhà thầu có còn hiệu lực ở bang của bạn hay không
• Xác nhận họ đã đặt cọc bảo lãnh (bonded) và có bảo hiểm trước khi bắt đầu làm
• Hỏi ai là người chịu trách nhiệm về giấy phép và đợt kiểm tra trong hợp đồng
• Đảm bảo phạm vi công việc khớp với những gì thực sự sẽ được xây dựng
• Đừng chỉ dựa vào các lời hứa miệng về việc được phê duyệt hoặc mốc thời gian
• Giữ bản sao giấy phép, bản vẽ, chứng nhận bảo hiểm và các lệnh thay đổi (change orders)

Chi phí thường gặp là bao nhiêu

Chi phí cho nhà để xe và ADU thay đổi rất nhiều tùy theo khu vực, điều kiện lô đất, hệ thống tiện ích, mức độ hoàn thiện (finish level) và yêu cầu quy chuẩn địa phương. Chi phí nhân công cao hơn ở một số thị trường. Những lô đất khó (tight sites), sân dốc, đất nền kém, thi công rãnh/đường đi tiện ích, nâng cấp thoát nước cống, và hoàn thiện theo yêu cầu (custom finishes) cũng có thể làm tổng chi phí tăng lên. Các con số này là ước tính rộng theo phạm vi toàn quốc, không phải báo giá hay cam kết.

Các khoảng chi phí này có thể tăng nhanh nếu dự án cần tường chắn đất (retaining walls), san lấp lớn, tuyến tiện ích mới, nâng cấp bảng điện, nâng cấp dịch vụ thoát nước cống, thi công móng nhiều hạng mục hoặc hoàn thiện nội thất cao cấp. Ở các khu vực chi phí cao, một ADU rời có thể vượt các khoảng này. Mặt khác, một nhà để xe rời rất đơn giản trên lô đất dễ thi công có thể tốn ít hơn.

Khi so sánh các nhà thầu, hãy tập trung vào những gì được bao gồm. Một báo giá có thể bao gồm xử lý giấy phép, thi công rãnh tiện ích, thiết bị (appliances) và vật liệu hoàn thiện, trong khi báo giá khác có thể không. Giá thấp hơn không tự động có nghĩa là phương án tốt hơn nếu thiếu các hạng mục quan trọng. Hãy yêu cầu phạm vi công việc bằng văn bản và đảm bảo các khoản dự trù (allowances), loại trừ (exclusions) và điều khoản lệnh thay đổi (change-order) rõ ràng.

Cách chọn đúng nhà thầu

Việc thi công nhà để xe và ADU nằm ở giao điểm của nhiều ngành nghề và quy định địa phương. Bạn cần một nhà thầu tổng quát có giấy phép, người đã thực sự xử lý các công trình rời, bổ sung công trình (additions), khung kết cấu và các công việc nhà ở đòi hỏi quy trình xin phép. Nhà thầu chủ yếu làm các sửa chữa nhỏ có thể không phù hợp cho một khu nhà rời phía sau sân hoặc một dự án chuyển đổi nhà để xe nặng về quy chuẩn.

Hãy hỏi các câu hỏi thực tế. Gần đây họ đã hoàn thành bao nhiêu dự án tương tự? Họ thường làm việc với nhà để xe rời, ADU hay các dự án chuyển đổi nhà để xe ở khu vực của bạn không? Ai là người xử lý giấy phép? Ai giám sát công việc mỗi ngày? Họ xử lý các lỗi cần chỉnh sau khi kiểm tra, lệnh thay đổi và các vấn đề về tiện ích phát sinh sau khi bắt đầu thi công như thế nào? Câu trả lời rõ ràng là rất quan trọng.

• Tự kiểm tra tình trạng giấy phép của nhà thầu thông qua cơ quan bang hoặc địa phương phù hợp
• Xác nhận bảo lãnh và phạm vi bảo hiểm còn hiệu lực
• Yêu cầu các ví dụ gần đây về các dự án nhà để xe hoặc ADU tương tự
• Đề nghị phạm vi công việc bằng văn bản kèm lịch thanh toán và các hạng mục loại trừ
• Kiểm tra ai là người xin giấy phép và ai là người lên lịch kiểm tra
• Đảm bảo nhà thầu giải thích rõ ràng về giao tiếp và các cập nhật dự án
• Không ký cho đến khi bạn hiểu cách họ xử lý các thay đổi và trễ tiến độ

Cũng nên để ý cách nhà thầu giao tiếp. Các nhà xây dựng giỏi không cần phải gây áp lực cho bạn. Họ nên giải thích quy trình bằng ngôn ngữ dễ hiểu, nói cho bạn biết những gì họ đã biết và trung thực về những gì họ vẫn cần phải kiểm tra/ xác minh. Nếu ai đó hứa một giấy phép nhanh chóng, một tiến độ “chuẩn tuyệt đối” hoặc một mức giá thấp hơn nhiều so với những người khác, hãy chậm lại và hỏi thêm câu hỏi.

Chuẩn bị những gì trước khi bạn được ghép nối

Bạn không cần bản vẽ chính thức để bắt đầu cuộc trò chuyện, nhưng một chút chuẩn bị sẽ giúp nhà thầu đưa ra hướng dẫn tốt hơn. Hãy nghĩ xem bạn muốn sử dụng không gian như thế nào. Nhà để xe, xưởng, ADU cho thuê, khu dành cho gia đình, chỗ cho khách hoặc văn phòng làm việc tại nhà đều dẫn đến các câu hỏi thiết kế và quy chuẩn khác nhau. Mục tiêu của bạn càng rõ ràng thì việc so sánh các nhà thầu càng dễ.

Cố gắng thu thập bất kỳ thông tin cơ bản nào bạn đã có về bất động sản. Ngay cả các phép đo ước lượng, ảnh khu vườn hoặc nhà để xe hiện có và ghi chú về lối tiếp cận cũng có thể hữu ích. Nếu bạn đã có bản khảo sát, bản phác thảo hoặc hồ sơ xin phép trước đây, hãy giữ sẵn. Nếu bạn chưa có thì cũng không sao. Nhiều chủ nhà bắt đầu chỉ với một ý tưởng cơ bản và một khoảng ngân sách thực tế.

• Địa chỉ bất động sản và mô tả ngắn về lô đất
• Loại dự án bạn muốn: nhà để xe rời, chuyển đổi, hay ADU mới
• Mục tiêu kích thước ước lượng của bạn, nếu có
• Ảnh nhà để xe hiện có, khuôn viên sân, lối lái xe hoặc đường đi/lối tiếp cận
• Bất kỳ bản phác thảo, bản vẽ, bản khảo sát, quy tắc HOA hoặc tài liệu xin phép trước đây nào
• Khoảng ngân sách mục tiêu và thời điểm dự kiến phù hợp
• Những câu hỏi bạn muốn mọi nhà thầu đều phải trả lời

Bạn không cần cung cấp thông tin cá nhân nhạy cảm để được ghép nối. Chúng tôi không hỏi về tình trạng nhập cư, SSN hoặc dữ liệu tương tự. Nếu việc hỗ trợ ngôn ngữ hoặc giao tiếp rõ ràng là quan trọng với gia đình bạn, bạn có thể nói điều đó, và chúng tôi sẽ cố gắng hết sức để kết nối bạn với các nhà thầu giao tiếp tốt.

Được ghép nối cho dự án nhà để xe hoặc ADU của bạn

Nếu bạn đang lên kế hoạch xây nhà để xe rời, chuyển đổi nhà để xe hoặc ADU, bước khởi đầu đúng đắn là tìm một nhà thầu hiểu về các dự án xây dựng nhà ở quy mô lớn và thực tế việc xin giấy phép tại địa phương. Mainstay Builders giúp chủ nhà so sánh các nhà thầu tổng quát có giấy phép, đã đặt cọc bảo lãnh và có bảo hiểm cho những dự án phức tạp hơn như vậy.

Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho chủ nhà. Bạn có thể giải thích mục tiêu của mình, xem các lựa chọn và quyết định xem nhà thầu nào được ghép nối có phù hợp với dự án của bạn không. Trước khi ký bất cứ điều gì, bạn luôn nên kiểm tra giấy phép, bảo lãnh và bảo hiểm của nhà thầu; xem kỹ phạm vi công việc bằng văn bản; và đảm bảo bạn hiểu rõ trách nhiệm về giấy phép, điều khoản thanh toán và các hạng mục loại trừ.